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Normativa affitti brevi a Roma nel 2026: la guida per i proprietari

Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 10 ottobre 2026 · 24 minuti di lettura

Soggiorno di un appartamento in affitto breve a Roma con cuscini, coperta e piccoli dettagli rossi, e una grande finestra aperta sulla vista del Colosseo

I proprietari di un appartamento a Roma avevano fatto da soli tutte le pratiche per affittarlo ai turisti, e le avevano fatte bene. Poi, fuori dal portone del palazzo, hanno messo una targa con la sigla «B&B» davanti al nome della casa. Durante un controllo la Polizia Locale ha visto la targa e ha fatto una multa da 5.000 euro. Non sapevano che nel Lazio un alloggio per uso turistico, come il loro, non può presentarsi con la sigla di un B&B.

Sono Gianluca Biondi, co-founder di Pro Pro Manager. Lavoro negli affitti brevi a Roma da oltre sei anni, con appartamenti nelle zone centrali e alcune ville sull'Appia Antica. La mia prima azienda l'ho aperta a 16 anni, e ho alle spalle più di quindici anni tra imprese e marketing.

Le regole del 2026 in poche righe

A Roma puoi affittare ai turisti da privato, senza partita IVA, fino a due appartamenti. Paghi la cedolare secca al 21% su uno e al 26% sull'altro. Dal terzo appartamento la legge presume che tu faccia impresa. Prima di ricevere il primo ospite devi presentare la comunicazione al Comune e ottenere due codici, il CIR della Regione e il CIN nazionale. Il CIN va scritto in ogni annuncio ed esposto fuori dal palazzo. Ogni ospite paga 6 euro a notte di contributo di soggiorno, per un massimo di 10 notti. Quando arriva, l'ospite va identificato, e i suoi dati vanno mandati alla Questura su Alloggiati Web entro 24 ore.

Per la legge una locazione breve dura al massimo 30 giorni. Vale solo per le case accatastate da A1 ad A11, tranne la A10 degli uffici. Il contratto lo firmano persone fisiche che non agiscono come impresa. Nel prezzo puoi mettere biancheria, pulizie, wi-fi e utenze. Se aggiungi colazione, pasti, auto a noleggio o servizi di guida, per l'Agenzia delle Entrate fai impresa. Nel Lazio la forma da privato si chiama alloggio per uso turistico. Si possono avere al massimo due appartamenti nello stesso Comune, e non si possono servire cibo e bevande.

Gli obblighi e le multe

Ogni obbligo ha la sua multa, e se ne salti più di uno le multe si sommano:

  • CIA, la comunicazione di inizio attività al Comune: senza, da 500 a 2.000 euro; se fai impresa serve la SCIA, e se manca la multa va da 2.000 a 10.000 euro;
  • CIR della Regione Lazio in ogni annuncio: senza, da 500 a 5.000 euro;
  • CIN negli annunci e fuori dal palazzo: senza CIN da 800 a 8.000 euro, e da 500 a 5.000 euro se il CIN c'è ma non è esposto o non è scritto nell'annuncio;
  • rilevatori di gas e di monossido ed estintori: da 600 a 6.000 euro per ogni violazione;
  • riconoscimento dell'ospite e schedina su Alloggiati Web entro 24 ore: arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 euro;
  • arrivi e presenze su Ross1000 entro il giorno 5 del mese dopo: da 1.000 a 2.000 euro;
  • contributo di soggiorno comunicato e versato ogni trimestre su GECOS: il 25% dell'importo non versato, e dal 100% al 200% del contributo se manca la dichiarazione annuale del 30 giugno.

Da noi arrivano spesso proprietari che una multa l'hanno già presa, quasi mai per furbizia. Secondo me la cosa che costa di più a chi affitta è un'informazione sbagliata. La colpa è della burocrazia italiana, che è complicata e piena di piccole regole che pochi conoscono.

Prima di comprare casa per gli affitti brevi

Se stai per comprare un immobile da affittare ai turisti, la prima cosa da guardare è la visura catastale. Un imprenditore che lavora nella formazione voleva comprare tre immobili a Roma da mettere in affitto breve. Il primo glielo ha proposto un'agenzia immobiliare: due piani arredati come una casa, con cucina e salotto di sotto e la camera con la cabina armadio di sopra. Lui si è fidato e l'ha comprato senza altre verifiche, per centinaia di migliaia di euro. Quando è venuto da noi per le pratiche, abbiamo letto la visura: l'immobile era accatastato C/2.

Nel quadro delle categorie catastali dell'Agenzia delle Entrate la C/2 sta nel gruppo C e indica «magazzini e locali di deposito». Un magazzino non è un'abitazione, e la locazione breve vale solo per le categorie da A1 ad A11. Ai turisti, quindi, quell'immobile non si poteva affittare. Noi non l'abbiamo accettato, perché non lavoriamo con immobili che non si possono mettere in regola. Lui ha fatto causa all'agenzia. Ha dovuto rivenderlo e ci ha rimesso soldi e tempo. Agli altri due acquisti ha rinunciato.

Capisco che si sia fidato, perché chi compra si appoggia a chi vende case per mestiere. La visura però si può chiedere prima di firmare qualunque cosa. A lui avrebbe evitato tutto il resto.

Prima di comprare io controllerei, in quest'ordine:

  • la categoria catastale, letta sulla visura;
  • la zona, che deve essere centrale o comunque turistica: secondo me in quartieri come Centocelle o Tor Vergata i guadagni non ci sono;
  • il regolamento di condominio, per capire se è contrattuale;
  • eventuali cambi d'uso e frazionamenti, perché in centro storico le nuove norme del Piano Regolatore di Roma li rendono più difficili.

Il regolamento di condominio

Molti proprietari credono che al condominio basti una delibera per vietare gli affitti brevi. In realtà nessuna legge vieta gli affitti brevi in condominio. Un divieto vale solo se è scritto in un regolamento contrattuale, cioè preparato dal costruttore o approvato da tutti i condomini e richiamato negli atti di acquisto. L'articolo 1138 del codice civile dice che il regolamento votato in assemblea non può ridurre i diritti che ogni condomino ha in base al suo atto di acquisto.

Con l'ordinanza 2770 del 2025 la Cassazione ha deciso che, se un regolamento contrattuale vieta le «case di alloggio», il divieto vale anche per i B&B. Con l'ordinanza 1105 del 2026 ha ammesso che possono bastare anche clausole contrattuali generiche su danni, quiete e decoro, da valutare caso per caso. Nella mia esperienza, le condizioni per un divieto valido quasi mai ci sono.

Lo dico anche se a molti vicini di casa non piace: con gli affitti brevi ci guadagna anche il condominio. Chi ha un appartamento che rende paga le spese condominiali con regolarità, mentre chi dall'immobile non guadagna nulla a volte fa fatica a pagarle.

Mettersi in regola passo per passo

Quasi ogni passaggio chiede il codice ottenuto nel passaggio prima, quindi conviene seguire quest'ordine:

  • mettere la casa a norma, con rilevatori di gas e di monossido funzionanti e con allarme immediato, ed estintori da almeno 13A con carica di almeno 6 kg o 6 litri, almeno uno per piano e uno ogni 200 metri quadrati (dai rilevatori sei esonerato solo se in casa non c'è un impianto a gas e il rischio è escluso con certezza);
  • presentare la CIA a Roma Capitale dal portale SUAP, alla voce Attività Ricettive, con SPID, CIE o CNS e con la ricevuta dei diritti di istruttoria;
  • chiedere il CIR su Ross1000, la piattaforma della Regione Lazio, quando la pratica del Comune è completa, perché la sola ricevuta non basta;
  • chiedere il CIN sulla banca dati del Ministero del Turismo (BDSR), dove l'alloggio compare dal giorno dopo la registrazione su Ross1000; i passaggi uno per uno sono nella guida al CIN per affitti brevi;
  • chiedere le credenziali di Alloggiati Web alla Questura di Roma, che le rilascia solo su richiesta via PEC;
  • attivare l'accesso a GECOS, il sistema di Roma Capitale per il contributo di soggiorno;
  • pubblicare l'annuncio con il CIN e il CIR.

Da noi le pratiche le prepara in un giorno il reparto che si occupa solo di burocrazia. Poi bisogna aspettare le risposte del Comune e degli altri enti, e di solito passano circa tre settimane prima di avere il CIN e le credenziali di Alloggiati Web. Finora nessuna delle nostre pratiche si è bloccata.

Quanto si spende

Le spese vive sono basse. Al Comune vanno 80 euro di diritti di istruttoria per la CIA di un alloggio per uso turistico, oppure 100 euro per la SCIA se affitti come impresa. Per una casa vacanze i diritti sono 250 euro per ogni unità. Il CIN è gratuito. Poi ci sono l'estintore, che si compra anche online, e i rilevatori.

Se ci chiedi solo le pratiche, costano da 250 a 380 euro più IVA, secondo cosa serve. Se ci affidi l'appartamento con la nostra soluzione completa, le pratiche sono comprese e pensiamo noi anche al tecnico. In tutti e due i casi sono pochi soldi rispetto a una sola multa.

La targa e il CIN fuori dal palazzo

L'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023 obbliga a esporre il CIN fuori dal palazzo e a scriverlo in ogni annuncio. Se il CIN non è esposto o non è nell'annuncio, la multa va da 500 a 5.000 euro per ogni appartamento e l'annuncio viene rimosso subito. I controlli li fanno il Comune e la Polizia Locale.

I proprietari che hanno preso la multa da 5.000 euro questa regola la conoscevano. Avevano fatto da soli CIA, CIR e CIN, e avevano scelto la forma giusta per un privato, l'alloggio per uso turistico, che molti chiamano locazione turistica. L'errore è stato mettere sulla targa la sigla «B&B» davanti al nome dell'appartamento, per esempio «B&B Casa Roma».

La regola che non conoscevano è della Regione Lazio, che vieta agli alloggi per uso turistico di usare nella pubblicità i nomi delle strutture extralberghiere, come B&B, affittacamere o guest house. Per le strutture ricettive, la legge regionale 13 del 2007 punisce chi usa una denominazione diversa da quella dichiarata con una multa da 1.000 a 5.000 euro, che raddoppia se la violazione si ripete entro due anni.

Sono venuti da noi dopo la multa. Li abbiamo seguiti con il nostro supporto legale e abbiamo fatto cambiare la targa. Come sia finita con la multa, a oggi, non lo so.

In tanti fanno questo errore perché pensano che la targa serva a distinguersi dagli altri. Secondo me la targa non porta clienti, perché i clienti arrivano dall'annuncio. Ai proprietari che seguiamo consiglio di non scrivere sulla targa un tipo di struttura diverso dal loro, quindi niente «B&B Casa Roma» e niente «Guest House Casa Roma». Un nome di fantasia si può usare, purché sia solo il nome, senza sigle davanti. Per il resto basta una targhetta piccola con il CIN ben visibile.

Le tasse sugli affitti brevi

Questa parte l'ho controllata riga per riga sulle guide dell'Agenzia delle Entrate. Con la cedolare secca paghi il 21% sul canone di un appartamento, quello che scegli in dichiarazione, e il 26% sul canone del secondo. Il 21% vale anche se affitti tramite Airbnb o un intermediario, perché la legge di bilancio 2026 non ha messo condizioni. Fino a due appartamenti non ti serve la partita IVA.

Chi incassa per te, portale o intermediario, trattiene una ritenuta del 21% e la versa al Fisco come sostituto d'imposta. Quella ritenuta è un acconto sulle tasse. In dichiarazione calcoli l'imposta dovuta e paghi solo la differenza: sull'appartamento al 21% di solito la differenza è zero, mentre su quello al 26% resta da pagare il 5%.

La cedolare si calcola sul corrispettivo del soggiorno, per intero, senza lo sconto forfettario del 5%. Nel corrispettivo rientrano anche le spese per i servizi calcolate a forfait. Restano fuori solo quelle pagate direttamente dall'ospite o riaddebitate a consumo. Anche la commissione di Airbnb o di Booking fa parte della cifra su cui paghi la cedolare.

La dichiarazione dei redditi va fatta sempre, con il 730 o con il modello Redditi, anche quando qualcuno fa da sostituto d'imposta per te. Il commercialista è facoltativo. Bastano la precompilata o un CAF, con la Certificazione Unica che ti manda chi ha fatto la ritenuta.

Con il mandato di Pro Pro Manager

Quando un proprietario ci affida l'appartamento, Pro Pro Manager incassa le prenotazioni, applica la ritenuta e la versa per suo conto. Con il nostro mandato, le pulizie, la biancheria e il nostro compenso li fatturiamo noi direttamente agli ospiti, e così restano fuori dal canone del proprietario. Il canone del soggiorno resta suo, e su quello il proprietario paga la cedolare.

Cosa vede l'ospite dipende dalla piattaforma. Su Booking le pulizie e il contributo di soggiorno non sono compresi nel prezzo, e l'ospite li paga a noi, a parte. Su Airbnb è tutto compreso.

La partita IVA che non serviva

Un proprietario di Trastevere, prima di affidarci l'appartamento, aveva una partita IVA aperta per due case, senza averne nessun vantaggio sulle tasse. Con due appartamenti non gli serviva. Gliel'abbiamo fatta chiudere, e da allora facciamo noi da sostituto d'imposta.

Capisco perché l'avesse aperta, visto che con due case sembra la strada più prudente. Secondo me, però, un commercialista che non conosce gli affitti brevi alla fine costa caro, perché i suoi errori li paga il proprietario quando arriva la multa.

Dal terzo appartamento si fa impresa

Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se nell'anno affitti al massimo due appartamenti. Fino al 2025 il limite era quattro. Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa, anche se passi da portali o intermediari: serve la SCIA, perdi la cedolare e devi lavorare come un'impresa, con la partita IVA. Non è previsto un periodo transitorio, e Airbnb ha già smesso in automatico di applicare la ritenuta a chi ha tre o quattro annunci. Dal 2027 la stessa regola passa nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi.

Il contributo di soggiorno

A Roma il contributo di soggiorno lo paga chi dorme in città senza esserci residente. La delibera di Giunta Capitolina 255 del 2023 fissa la tariffa a 6 euro a persona a notte per l'appartamento in locazione breve e per l'alloggio per uso turistico. Per la casa o l'appartamento per vacanze la tariffa è di 6 euro in categoria 1 e di 5 in categoria 2. Si paga per un massimo di 10 notti consecutive nell'anno nella stessa struttura, e i bambini sono esenti fino al compimento dei 10 anni. Una coppia con un figlio di 8 anni che resta 4 notti paga quindi 48 euro, e una coppia che resta 14 notti ne paga 120.

Il contributo lo pagano gli ospiti, ma del versamento risponde chi incassa il canone, compresi intermediari e portali, anche quando l'ospite non paga. Airbnb lo riscuote in automatico al momento della prenotazione, lo versa e presenta la dichiarazione annuale per la parte che incassa. Per i proprietari che seguiamo, su Booking e sulle prenotazioni dirette lo incassiamo noi e lo dichiariamo al Comune nei tempi di legge.

Comunicazione e pagamento si fanno su GECOS entro il 16 di gennaio, aprile, luglio e ottobre, con PagoPA o con F24 (codice tributo 3936). La dichiarazione annuale va mandata entro il 30 giugno dell'anno dopo. Se versi in ritardo puoi rimediare con il ravvedimento operoso.

La legge di bilancio 2026 permette ai Comuni di aumentare l'imposta di soggiorno di 2 euro a notte al massimo. Non so se Roma userà questa possibilità. A oggi, sul sito di Roma Capitale, le tariffe sono ancora quelle del 2023.

Gli ospiti, il riconoscimento e Alloggiati Web

Come va riconosciuto l'ospite

L'articolo 109 del TULPS, il testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, obbliga chi ospita a identificare gli ospiti, e dal 2018 l'obbligo vale anche per i contratti sotto i 30 giorni. A novembre 2024 una circolare del Capo della Polizia ha chiesto la verifica «de visu», cioè il confronto di persona tra l'ospite e il suo documento. Il TAR Lazio l'aveva annullata, ma il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101 del 2025, l'ha rimessa in vigore.

Il controllo a vista resta obbligatorio. La sentenza non esclude i videocollegamenti all'ingresso, se verificano in quel momento che chi entra è il titolare del documento, anche quando il documento è arrivato online. Non vanno bene, invece, le procedure che mandano in automatico il codice della porta o della keybox senza nessun controllo visivo.

Noi l'identificazione a distanza la facciamo con un software di riconoscimento facciale, dello stesso tipo usato ai controlli passaporti negli aeroporti, e con le nostre procedure interne. In più, mentre l'ospite entra nell'appartamento, una persona del nostro team controlla in diretta che sia lui il titolare del documento. Usiamo serrature smart e keybox, e quando serve il check-in di persona lo fanno i nostri manager e addetti. A Roma, poi, dal 29 gennaio 2025 il Comune rimuove le keybox fissate su beni e spazi pubblici e, secondo la stampa, anche quelle sulle facciate private del centro storico visibili dalla strada.

Alloggiati Web e la ricevuta

I dati di ogni ospite vanno inviati su Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo, ed entro 6 ore per i soggiorni che durano fino a 24 ore. Da noi i documenti partono in automatico al massimo due ore dopo l'orario di check-in. Dopo l'invio, però, bisogna controllare che i dati siano arrivati alla Questura.

Un proprietario che non seguivamo aveva inserito su Alloggiati Web le schedine dei suoi ospiti ed era convinto di essere in regola. Per un errore del portale le schedine non erano partite, e lui non se n'era accorto. Un giorno lo ha chiamato il commissariato di Polizia: durante un controllo avevano trovato nel suo appartamento persone che non risultavano registrate, e il rischio era anche penale. Gli ci sono voluti molti mesi per dimostrare che le schedine le aveva inserite, che aveva i documenti degli ospiti e che il portale aveva dato errore o non era accessibile. Una telefonata così spaventa chiunque. Nella mia esperienza, a Roma questi errori del portale capitano spesso.

Per controllare l'invio, il manuale ufficiale di Alloggiati Web indica due strade:

  • nella sezione «Analisi» vedi i nominativi trasmessi nella giornata, e puoi controllare che ci siano tutti;
  • nella sezione «Ricevute» scarichi, per ogni giorno di invio, un PDF firmato digitalmente con il numero di schedine trasmesse correttamente e il numero di protocollo.

Le ricevute si possono scaricare solo per gli ultimi 30 giorni, quindi conviene salvarle. Il Garante privacy indica di conservarle per cinque anni. Se il sistema è fermo e rischi di superare il termine, la Questura di Roma indica di mandare le schedine via PEC al commissariato competente.

Le copie dei documenti e i dati per la Regione

Le copie dei documenti degli ospiti è meglio non tenerle. Il 29 aprile 2026 il Garante privacy ha chiarito che le strutture ricettive devono cancellarle subito dopo l'invio, e in un appartamento conviene fare lo stesso.

Alla Regione Lazio i dati vanno mandati a parte, perché l'invio alla Questura non basta. Arrivi e presenze vanno comunicati su Ross1000, dal menu CHECK-IN, entro il giorno 5 del mese successivo. Il vecchio sistema Radar non si usa più dal 21 maggio 2025.

Cosa cambia con un professionista

Un appartamento a Trastevere, prima e dopo

Il proprietario di Trastevere, quello della partita IVA che non gli serviva, prima di affidarci l'appartamento faceva tutto da solo, come se fosse un secondo lavoro. La casa è al terzo piano senza ascensore, e lui portava giù a mano la biancheria, la lavava e la riportava su. Le pulizie le faceva lui, e così i check-in, di persona e anche di notte. Quando non poteva, lasciava le chiavi al bar accanto, che però aveva i suoi orari e a volte era chiuso. Gli ospiti li inseriva a mano su Alloggiati Web e sugli altri portali delle autorità, che spesso non funzionavano. Ha tre figli e per la famiglia non gli restava tempo. Era sempre stressato.

Trastevere è una delle zone di Roma con più concorrenza. Il suo annuncio era online da due o tre anni e non era mai stato aggiornato. Aveva foto vecchie, un titolo debole e recensioni non al top. La sua idea era «metto l'annuncio su Airbnb e Booking e aspetto». Incassava circa 1.500 euro lordi al mese, e tolti commissioni, pulizie e tasse gli restavano sì e no 500 euro, con cui pagava anche le bollette.

Cosa abbiamo cambiato in quell'appartamento:

  • imbiancatura completa e carta da parati in alcune zone, a spese nostre;
  • un annuncio rifatto da zero, con foto e titolo nuovi, e un lavoro di marketing e SEO perché le persone lo clicchino e gli algoritmi delle piattaforme lo mostrino di più;
  • check-in automatizzato e da remoto, con i nostri addetti quando serve quello di persona;
  • invio automatico dei documenti alle autorità;
  • l'ospite seguito passo per passo, dai primi messaggi fino all'arrivo;
  • dopo ogni pulizia, una persona che controlla che la casa sia perfetta.

La pittura è la parte che si nota di più, ma il lavoro più grosso è stato rifare l'annuncio e organizzare tutto il resto. L'annuncio nuovo, anche se è partito da zero, ha incassato più di quello vecchio, e l'appartamento ha ottenuto il badge di Airbnb che lo mette nell'1% degli alloggi più amati. Oggi al proprietario restano in media più di 2.000 euro netti al mese, già tolti il nostro compenso, i costi e le tasse: circa 1.500 euro in bassa stagione e fino a 3.000 in alta. Lui non fa più niente: ha affidato tutto a noi.

È il risultato di un solo appartamento, e non lo prometto a nessuno. I numeri medi sono più prudenti. Secondo i nostri dati, gli appartamenti che seguiamo rendono dal 35% al 70% in più dei concorrenti. Quando prendiamo un appartamento, già nei primi mesi l'incasso sale di almeno il 20% rispetto a prima.

Secondo Eurostat Roma è il secondo mercato dell'Unione Europea per notti prenotate sulle piattaforme, dopo Parigi, con 18,8 milioni nel 2025. In un mercato così affollato, un annuncio funziona solo se attira il turista più dell'appartamento accanto. Anche la casa va pensata per i turisti, perché un appartamento turistico è diverso da una casa in cui si vive. Per questo da noi c'è un reparto di interior design, creato da Michelle Padella, l'altra co-founder. L'idea di Pro Pro Manager è partita da lei, e io sono arrivato dopo, con il marketing.

Chi può farcela da solo

Per come la vedo io, da solo ce la fa chi riesce a offrire, oltre alla casa, anche i servizi che un ospite si aspetta. Anche così fatica a stare al passo con le società e i grandi marchi, che quei servizi li hanno già. Con uno o due appartamenti si può fare, a patto di organizzarsi come un'azienda. Se non vuoi che diventi un secondo lavoro, il mio consiglio è affidarti a un professionista.

Il professionista non deve essere per forza Pro Pro Manager. Noi, tra l'altro, non accettiamo tutti i proprietari che ci contattano. Per confrontare le offerte puoi leggere quanto costa un property manager a Roma e i 12 controlli per trovare un property manager affidabile a Roma. Come lavoriamo noi lo trovi nelle pagine sulla nostra soluzione per Airbnb, sul servizio di property manager e nei Servizi. Se preferisci un canone fisso ogni mese c'è l'affitto garantito, e per i contratti oltre i 30 giorni ci sono gli affitti transitori.

Cosa cambierà nei prossimi anni

Le nuove regole a Roma e in Europa

Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva le nuove norme tecniche del Piano Regolatore. Le norme limitano i cambi d'uso verso le attività turistico-ricettive. Vietano anche di aprire nuove strutture extralberghiere negli immobili passati da non residenziali a residenziali e, nella Città storica, negli immobili accorpati o frazionati. Secondo AIGO Confesercenti non c'è un obbligo automatico di cambio d'uso per tutti gli appartamenti in affitto breve. Se pensi di comprare un locale non residenziale da trasformare, o di dividere un appartamento in centro storico, fai controllare il progetto da un tecnico prima di firmare.

A inizio ottobre 2026 il Comune non aveva ancora adottato un regolamento con tetti per quartiere o limiti di notti, quindi i tetti di cui leggi sui giornali per ora sono solo proposte. Dal 20 maggio 2026 si applica il regolamento europeo 2024/1028 sui dati degli affitti brevi, che riguarda soprattutto le piattaforme. A fine settembre l'Italia non ne aveva ancora fissato le sanzioni. Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha proposto l'Affordable Housing Act, con criteri comuni per limitare gli affitti brevi nelle zone dove è diventato difficile trovare casa. Non è ancora in vigore.

Per me la parte più faticosa di questo mestiere è restare aggiornati. Ospiti e burocrazia, se ti organizzi bene, si tengono sotto controllo. Nel 2026 abbiamo speso più di 25.000 euro solo in formazione e aggiornamento. E nei prossimi cinque anni il mercato cambierà ancora.

Il mercato, per come lo vedo io

Io ormai preferisco parlare di ospitalità, più che di affitti brevi. Airbnb mette al centro il turista. Di appartamenti ne ha già in abbondanza, quindi punta sempre di più sulle esperienze e sulla community. L'ospite di oggi vuole un soggiorno da hotel cinque stelle anche in un monolocale, e per me l'appartamento è il mezzo per fargli fare un viaggio che poi si ricorderà.

A mio parere la nuova commissione conferma che per Airbnb conta prima di tutto il turista. Dal 13 ottobre 2026, sulle prenotazioni fatte dopo il cambio, gli host dello Spazio Economico Europeo pagano una commissione unica del 15,5% più IVA, tutta a loro carico. Prima la commissione era divisa tra host e ospite. Per noi non cambia niente: lavoravamo già con un software collegato a più canali, e a chi usa questo tipo di collegamento Airbnb applicava già il 15,5%. Adesso il 15,5% lo paga anche chi è solo su Airbnb. I conti con IVA e cedolare sono nella guida sulla commissione unica Airbnb al 15,5%.

Su Airbnb, intanto, sono arrivati anche gli hotel. Inside Airbnb, che è una fonte privata, a Roma conta 167 camere d'hotel tra gli annunci di settembre 2026. Sono poche, ma offrono servizi che l'host singolo non può dare. Chi non si aggiorna finisce nella guerra dei prezzi, che non vince nessuno. I prezzi troppo bassi attirano gli ospiti sbagliati, che rovinano la casa e fanno più danni di quanto pagano.

Domande frequenti

L'ospite non vuole mandare i documenti: cosa faccio?

Ci capita spesso, perché in molti Paesi non si usa. Glielo spieghiamo, ma la regola non cambia: senza documenti inviati e check-in completato, l'ospite in appartamento non entra. Non esiste un modo legale di ospitare una persona che non è stata identificata.

Con la commissione Airbnb al 15,5% pago le tasse anche sulla commissione?

Sì. Airbnb calcola la ritenuta sull'importo lordo, cioè prima di togliere le commissioni e la quota del co-host. Le pulizie sono comprese, l'imposta di soggiorno no.

Devo fare la comunicazione su GECOS anche se nel trimestre non ho avuto ospiti?

Sì, il Regolamento di Roma Capitale la chiede anche con zero ospiti, entro il 16 del mese dopo la fine del trimestre. La prossima scadenza è il 16 ottobre 2026, per il terzo trimestre.

A Roma conviene l'alloggio per uso turistico o la casa vacanze?

Sono due strade diverse. L'alloggio per uso turistico è la forma da privato, con al massimo due appartamenti e senza servizi da impresa, e si apre con una CIA pagando 80 euro di diritti. La casa vacanze è una struttura extralberghiera, si apre con la SCIA e a Roma costa 250 euro di diritti per ogni unità.

Fonti

Pagine consultate tra l'8 e il 10 ottobre 2026. Il 10 ottobre ho ricontrollato le fonti su denominazioni, CIN, Alloggiati Web, commissione Airbnb, condominio, diritti di istruttoria e categorie catastali.

Norme e fisco

Roma Capitale e Regione Lazio

Ospiti, Questura e privacy

Europa, Airbnb e mercato

Commenti e stampa (fonti non ufficiali)

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Come è nata questa guida: l'intelligenza artificiale mi ha aiutato a raccogliere le fonti e a scrivere il testo, partendo da una mia intervista a voce. I casi, i numeri di Pro Pro Manager e le opinioni sono miei. Ho controllato norme e cifre sulle fonti elencate sopra, l'ultima volta il 10 ottobre 2026, e quando una fonte è privata o giornalistica lo scrivo nel testo. Prossima revisione: gennaio 2027.

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