CIN per affitti brevi: come richiederlo, come verificarlo e cosa rischi senza
Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 30 settembre 2026 · 15 minuti di lettura
In breve. Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni appartamento affittato con una locazione breve o per finalità turistiche, anche se affitti una sola stanza. A Roma lo chiedi sul portale BDSR con SPID o CIE, dopo aver comunicato l'attività al Comune e aver ottenuto il codice regionale (CIR). Va scritto in ogni annuncio e affisso all'esterno del palazzo. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se il CIN c'è ma manca nell'annuncio o fuori dal palazzo, da 500 a 5.000 euro e l'annuncio viene rimosso.
Questa guida è aggiornata al 30 settembre 2026. Uso il testo dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 e le FAQ del Ministero aggiornate all'11 maggio 2026. Ogni obbligo, importo e data ha la sua fonte, elencata in fondo alla pagina.
Cos'è il CIN e chi deve averlo?
Il CIN è un codice alfanumerico che il Ministero del Turismo assegna alle unità immobiliari a uso abitativo affittate per finalità turistiche o con locazione breve, e alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere. Lo prevede l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, convertito nella legge 191/2023. I codici stanno nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero.
Devono richiederlo:
- chi affitta un appartamento con contratti di locazione breve, cioè fino a 30 giorni (articolo 4 del decreto-legge 50/2017);
- chi lo affitta per finalità turistiche;
- i titolari di strutture ricettive, come hotel, B&B e affittacamere.
Il decreto parla di "unità immobiliari o porzioni di esse", quindi conta anche una singola stanza. Per il Ministero l'obbligo è generalizzato. L'unica esclusione riguarda l'ospitalità svolta a titolo davvero gratuito. Per un contratto oltre i 30 giorni il CIN serve se ha finalità turistica: nel dubbio scrivi o telefona al Contact Center del Ministero (06 164169910, dal lunedì al venerdì, 9-18).
Le date da ricordare: la disciplina è applicabile dal 2 novembre 2024, il termine per ottenere il CIN è stato fissato al 1° gennaio 2025 e le sanzioni valgono dal 2 gennaio 2025.
Come si richiede il CIN a Roma, passo per passo?
A Roma i passaggi sono tre, in quest'ordine: Comune, Regione, Ministero. Il portale del Ministero ti fa chiedere il CIN solo se hai già adempiuto agli obblighi locali e, dove esiste, hai il codice regionale. Nel Lazio il codice regionale esiste, quindi va ottenuto prima.
- Metti a norma la casa. Servono rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti e almeno un estintore portatile per ogni piano, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione. Nella richiesta dichiari di averli. Se non c'è un impianto a gas e il rischio di rilasci di gas o monossido è escluso con certezza, il Ministero esonera dai rilevatori.
- Comunica l'inizio dell'attività al Comune di Roma. Se affitti in modo occasionale e non imprenditoriale invii la CIA, se l'attività è imprenditoriale la SCIA. Si invia online allo Sportello Unico Attività Ricettive (SUAR) di Roma Capitale con SPID, CIE o CNS, allegando la ricevuta dei diritti di istruttoria.
- Registra l'alloggio sul portale della Regione Lazio (Ross1000 Anagrafica Lazio) e ottieni il CIR. La Regione ha un manuale per la prima registrazione e un indirizzo per i dubbi: bancadatiturismolazio@regione.lazio.it.
- Accedi alla BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con SPID o CIE e premi "Ottieni CIN". Accede il titolare, oppure un delegato con delega firmata. Hai 30 giorni dall'attribuzione del CIR per chiedere il CIN: dopo, scattano le sanzioni.
- Cerca l'alloggio in "Le mie strutture". Il sistema mostra le strutture collegate al tuo codice fiscale, già compilate con i dati trasmessi dalla Regione.
- Completa i campi mancanti, quelli con lo sfondo bianco. Scegli il tipo di dichiarante (persona fisica, persona fisica con partita IVA, persona giuridica) e conferma l'informativa sulla privacy. Con la domanda dichiari, come richiede l'articolo 13-ter, i dati catastali e il rispetto dei requisiti di sicurezza.
- Premi "Ottieni CIN". Se i dati sono corretti compare "Struttura inserita correttamente" e ricevi una mail. La mail non contiene il certificato: rientra in BDSR e scarica il "pdf protocollato" con il numero di protocollo del Ministero.
- Scrivi il CIN in ogni annuncio e affiggilo all'esterno del palazzo, accanto al CIR.
Se non trovi il tuo alloggio nell'elenco, controlla di aver finito i passaggi con Comune e Regione. Poi usa "Segnala struttura mancante": la segnalazione va alla Regione, che la verifica. Se dopo 30 giorni non ha chiuso la pratica puoi chiedere comunque il CIN, che arriva con lo stato "non verificato". Puoi usarlo subito negli annunci e fuori dal palazzo. Resta valido finché la Regione non finisce la verifica: se è tutto regolare il codice non cambia e diventa "verificato", se emerge un'irregolarità viene revocato. Durante quei 30 giorni le sanzioni non si applicano.
Se a chiedere il CIN è un gestore o un altro delegato, il sistema gli chiede di caricare la delega firmata dal proprietario e la copia della carta d'identità del proprietario.
Cosa devi avere prima di iniziare
| Cosa | Dove o come | A cosa serve |
|---|---|---|
| SPID o CIE | Del titolare dell'immobile (o del delegato) | Accesso alla BDSR |
| Codice fiscale del titolare | Quello con cui accedi alla BDSR | La BDSR mostra solo le strutture collegate a quel codice fiscale |
| Dati catastali | Visura catastale dell'immobile | Li dichiari nella domanda |
| CIA o SCIA con protocollo | Portale SUAR di Roma Capitale | Prova che l'attività è stata comunicata al Comune |
| CIR | Ross1000, Regione Lazio | Presupposto per chiedere il CIN |
| Rilevatori ed estintori installati | In casa, prima della richiesta | Requisito di sicurezza dichiarato nella domanda |
| Delega e documento del titolare | Solo se chiede un gestore | Caricamento obbligatorio in BDSR per i delegati |
Una nota sulla Regione. La pagina sul codice regionale indica Ross1000 come strada per registrarsi. Un'altra pagina regionale sulle locazioni turistiche parla ancora dell'invio della CIA o della SCIA con il modulo privacy via PEC. Se hai un dubbio su quale strada valga nel tuo caso, scrivi all'indirizzo della Regione qui sopra prima di procedere.
Quanto costa il CIN?
Nel manuale ufficiale della BDSR (versione 10.0 del 31 marzo 2025) la procedura per ottenere il CIN non prevede nessun pagamento. Le spese stanno prima, e a Roma sono queste:
| Voce | Importo | Fonte |
|---|---|---|
| CIN sulla BDSR | Nessun pagamento previsto nella procedura | Manuale BDSR, versione 10.0 |
| CIA per alloggio a uso turistico (non imprenditoriale) | 80 euro di diritti di istruttoria | Roma Capitale, FAQ SUAR |
| SCIA per locazione breve in forma imprenditoriale | 100 euro di diritti di istruttoria | Roma Capitale, FAQ SUAR |
| Modifica della CIA | 50 euro | Roma Capitale, FAQ SUAR |
| Cessazione dell'attività | 21 euro | Roma Capitale, FAQ SUAR |
| Rilevatori ed estintori | Costo dei dispositivi, che varia in base al modello | Art. 13-ter, comma 7 |
Le pagine della Regione Lazio che ho consultato non indicano costi per il CIR. Se qualcuno ti chiede un compenso per il CIN, fatti spiegare cosa comprende: la richiesta la fai con le tue credenziali sul portale del Ministero.
Chi affitta in forma imprenditoriale deve presentare la SCIA. Dal 2026, secondo l'Agenzia delle Entrate, l'attività si presume imprenditoriale oltre i due appartamenti per periodo d'imposta. Fino al 2025 il limite era quattro appartamenti. Nel Lazio l'alloggio per uso turistico non imprenditoriale ammette al massimo due appartamenti nello stesso Comune.
Come verificare il CIN di un annuncio?
Il Ministero mette a disposizione di chiunque la pagina "Ricerca CIN" della BDSR, pensata per i cittadini che vogliono verificare l'esistenza di un CIN. Ecco come usarla:
- Cerca il CIN nell'annuncio. La legge obbliga anche i portali e gli intermediari a indicarlo negli annunci. Se non lo trovi, chiedilo a chi affitta.
- Apri la pagina Ricerca CIN (bdsr.ministeroturismo.gov.it/ricerca-cin), scrivi il codice nel campo CIN e premi "Cerca". Se il codice non risulta, chiedi spiegazioni a chi affitta.
- Confronta i dati con il "pdf protocollato" scaricato dal titolare dalla BDSR. Il documento riporta il CIN e i dati dell'alloggio, che devono coincidere con l'annuncio.
- Chiedi lo stato del codice. Un CIN "non verificato" si può usare subito, ma la Regione non ha ancora completato i controlli e in caso di irregolarità lo revoca.
Se sei un proprietario e il tuo appartamento è pubblicato da un gestore, questo controllo è tuo. Quando l'annuncio è pubblicato da un intermediario, sono sanzionabili sia l'intermediario sia il titolare, se dopo l'accertamento e il contraddittorio risulta che non ha comunicato il CIN a chi pubblica. Il controllo sul CIN è il numero 6 della lista dei 12 controlli per scegliere un property manager affidabile a Roma. Se stai per firmare con un gestore, io partirei da qui: bastano due minuti.
Il CIN contiene anche provincia, Comune e categoria dell'alloggio. Se uno di questi dati cambia, il Ministero spiega che il vecchio codice viene annullato: la modifica si fa tramite la Regione e poi chiedi un nuovo CIN.
Dove va esposto il CIN?
In due posti: all'esterno dello stabile in cui si trova l'appartamento e in ogni annuncio, ovunque sia pubblicato o comunicato. Vale per annunci sui portali, sul tuo sito e sui social.
Sull'esterno del palazzo devi rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Se il regolamento condominiale limita le affissioni, il Ministero considera possibile un'altra modalità al posto del cartello, purché il CIN resti ben visibile al pubblico.
Portali e intermediari devono indicare il CIN negli annunci che descrivono l'immobile in modo chiaro e completo. Su Airbnb il CIN si aggiunge nelle impostazioni dell'annuncio, nella sezione dedicata alle normative. Il CIN non sostituisce il codice regionale: nel Lazio devi mostrare entrambi.
Cosa rischi senza CIN? Le sanzioni in tabella
Le sanzioni sono nell'articolo 13-ter, comma 9, del decreto-legge 145/2023. Valgono dal 2 gennaio 2025.
| Violazione | Sanzione | Fonte |
|---|---|---|
| Affitto senza CIN | Da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni dell'immobile | Art. 13-ter, comma 9 |
| CIN non esposto o non indicato negli annunci | Da 500 a 5.000 euro per ogni immobile, più la rimozione immediata dell'annuncio | Art. 13-ter, comma 9 |
| Rilevatori di gas e monossido o estintori mancanti | Da 600 a 6.000 euro per ogni violazione | Art. 13-ter, commi 7 e 9 |
| Attività imprenditoriale senza SCIA | Da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni dell'immobile | Art. 13-ter, commi 8 e 9 |
| CIR del Lazio non indicato nelle comunicazioni e nella promozione | Da 500 a 5.000 euro | Legge regionale Lazio 13/2007, art. 31, comma 5-bis |
I controlli spettano al Comune, tramite la polizia locale. I risultati vanno comunicati anche all'Agenzia delle Entrate. Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza fanno analisi del rischio partendo prima di tutto dagli immobili senza CIN. Dal 25 giugno 2026 il cruscotto BDSR LENS è accessibile anche agli operatori della polizia locale e dell'Amministrazione finanziaria, come comunica la BDSR.
Ci sono anche conseguenze pratiche. Airbnb ha comunicato che dal 2 gennaio 2025 gli annunci senza CIN possono essere tolti dalla piattaforma. Nel modello 730/2026, per i redditi del 2025, il CIN va indicato nel quadro B, sezione III, rigo B12.
CIN e CIR: che differenza c'è nel Lazio?
Sono due codici diversi, con due enti diversi. Il CIR viene prima e il CIN dopo.
| CIN | CIR | |
|---|---|---|
| Chi lo rilascia | Ministero del Turismo, tramite la BDSR | Regione Lazio, tramite Ross1000 Anagrafica Lazio |
| Dove vale | In tutta Italia | Nel Lazio |
| Come si accede | SPID o CIE | Registrazione su Ross1000 |
| Quando | Dopo il CIR, entro 30 giorni dalla sua attribuzione | Obbligatorio dal 1° settembre 2024, con 60 giorni per la richiesta |
| Cosa devi mostrare | Fuori dallo stabile e in ogni annuncio | Nelle comunicazioni sull'offerta e sulla promozione |
| Sanzione se manca | Da 800 a 8.000 euro | Da 500 a 5.000 euro |
| Base normativa | Art. 13-ter, decreto-legge 145/2023 | Art. 23-bis, legge regionale 13/2007 e DGR 919/2023 |
Nelle sue FAQ Roma Capitale chiama il codice regionale CISE. La Regione lo chiama CIR. Il CIN non lo sostituisce: chi ha il CIR deve richiedere anche il CIN ed esporre entrambi. La stessa piattaforma Ross1000 serve anche per comunicare il movimento degli ospiti: se non lo comunichi, la Regione prevede una sanzione da 1.000 a 2.000 euro.
Cosa è cambiato tra il 2024 e il 2026?
| Data | Cosa | Fonte |
|---|---|---|
| 1° settembre 2024 | Nel Lazio il CIR diventa obbligatorio per strutture ricettive e alloggi a uso turistico | Regione Lazio |
| 3 settembre 2024 | Un avviso in Gazzetta Ufficiale attesta l'entrata in funzione della BDSR | Ministero del Turismo |
| 2 novembre 2024 | La disciplina del CIN diventa applicabile | FAQ del Ministero |
| 1° gennaio 2025 | Termine per ottenere il CIN | Ministero del Turismo |
| 2 gennaio 2025 | Le sanzioni diventano applicabili | FAQ del Ministero |
| 1° gennaio 2026 | Il regime dei privati vale per non più di due appartamenti a periodo d'imposta (prima quattro) | Agenzia delle Entrate |
| 11 maggio 2026 | Ultimo aggiornamento delle FAQ del Ministero | Ministero del Turismo |
| 20 maggio 2026 | Si applica il regolamento (UE) 2024/1028 sui dati degli affitti brevi | EUR-Lex |
| 25 giugno 2026 | Il cruscotto BDSR LENS si apre a polizia locale e Amministrazione finanziaria | BDSR |
Il regolamento europeo riguarda soprattutto le piattaforme. Nelle zone con una procedura di registrazione devono far indicare il numero di registrazione prima di consentire l'offerta, controllarne a campione la validità e trasmettere ogni mese i dati delle prenotazioni al punto di ingresso digitale unico dello Stato. Le piccole piattaforme li trasmettono a fine trimestre. Le autorità possono sospendere o ritirare un numero e ordinare la cancellazione degli annunci. L'Italia ha già un suo sistema di registrazione, il CIN con la BDSR. I dettagli su come le piattaforme trasmetteranno i dati li decidono le autorità italiane e non li ho trovati in una fonte ufficiale, quindi non li commento.
Chi si occupa del CIN se affidi la casa a un property manager?
Il CIN appartiene all'immobile e il titolare è il proprietario. Un gestore può chiederlo per tuo conto come delegato: il sistema gli chiede la tua delega firmata e la copia del tuo documento. Se l'annuncio lo pubblica il gestore, risponde lui della mancata indicazione del CIN, e tu rispondi solo se non gli hai comunicato il codice. Per questo conviene scrivere nel contratto chi chiede il CIN, chi lo tiene aggiornato e chi lo inserisce negli annunci.
Per chi lavora con noi, le pratiche iniziali (registrazioni, adempimenti locali e comunicazioni richieste) e l'adeguamento alle norme di sicurezza fanno parte del servizio: le trovi descritte nella pagina Servizi. Se stai valutando a chi affidare l'immobile, leggi come confrontare le offerte in quanto costa un property manager a Roma. Le nostre pagine per i proprietari sono property manager a Roma e gestione Airbnb a Roma. Se stai rifacendo i conti sul tuo appartamento dopo le nuove commissioni, c'è anche la guida sulla commissione unica Airbnb al 15,5%.
Domande frequenti
Il CIN è obbligatorio anche se affitto una sola stanza o poche notti?
Sì. L'articolo 13-ter parla di unità immobiliari o porzioni di esse e il Ministero definisce l'obbligo generalizzato. L'unica esclusione riguarda l'ospitalità svolta a titolo davvero gratuito.
Chi rilascia il CIN e quanto tempo ci vuole?
Lo rilascia il Ministero del Turismo tramite la BDSR. Se l'alloggio è già nell'elenco e i dati sono completi, invii la domanda e ricevi una mail di conferma in poco tempo, poi scarichi il pdf protocollato dal portale. Se l'alloggio non compare, la segnalazione di struttura mancante passa dalla Regione: dopo 30 giorni puoi ottenere un CIN "non verificato".
Posso affittare mentre aspetto il CIN?
Senza CIN la sanzione è quella di legge. Fa eccezione la segnalazione di struttura mancante: per i 30 giorni di verifica le sanzioni non si applicano, e dopo quel termine puoi usare un CIN "non verificato". Airbnb prevede una deroga temporanea di almeno 30 giorni per chi ha fatto la segnalazione.
Non trovo il mio appartamento nella BDSR, cosa faccio?
Controlla di aver comunicato l'attività al Comune e di avere il CIR. Poi usa il pulsante "Segnala struttura mancante" in fondo alla pagina "Le mie strutture". La segnalazione arriva alla Regione, che verifica i dati. Puoi seguire lo stato nella sezione "Le mie segnalazioni di struttura mancante".
Il CIN e il CIR sono la stessa cosa?
No. Il CIR lo rilascia la Regione Lazio e il CIN lo rilascia il Ministero del Turismo. Nel Lazio serve prima il CIR per poter chiedere il CIN, e vanno mostrati tutti e due.
Il CIN vale anche per i contratti transitori o di lungo periodo?
Il CIN serve per le locazioni brevi e per quelle con finalità turistica. Un contratto transitorio senza finalità turistica ne è fuori. Se non sei sicuro della finalità del tuo contratto, chiedi al Contact Center del Ministero prima di decidere di non richiederlo.
Cosa succede al CIN se vendo casa o smetto di affittare?
Se smetti, comunichi la chiusura agli uffici competenti del territorio, non al Ministero: il CIN risulterà associato a una struttura cessata e non potrai più usarlo. Se compri un immobile che ha già un CIN, il subentro dipende dalla Regione: se consente il subentro nel codice regionale, allora è possibile anche nel CIN, a patto che resti uguale la natura imprenditoriale o no del titolare.
Devo indicare il CIN nella dichiarazione dei redditi?
Sì, dal modello 730/2026. Per i redditi del 2025 il CIN va scritto nel quadro B, sezione III, rigo B12. Il Ministero ha precisato che nel 730/2025 non era obbligatorio.
Quanto costa richiedere il CIN?
Sulla BDSR la procedura non prevede pagamenti. A Roma paghi i diritti di istruttoria al Comune per la comunicazione di inizio attività: 80 euro per la CIA e 100 euro per la SCIA della locazione breve imprenditoriale.
Un gestore può chiedere il CIN al posto mio?
Sì, come delegato. La BDSR gli chiede di caricare la delega firmata dal titolare e la copia della carta d'identità del titolare. Il CIN resta comunque legato al tuo immobile.
Fonti
Tutte le pagine sono state consultate il 30 settembre 2026.
- Normattiva, decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter (testo vigente, ultimo aggiornamento dell'atto 30 gennaio 2026): https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2023-10-18;145~art13ter
- Ministero del Turismo, FAQ sulla Banca Dati Strutture Ricettive (aggiornate all'11 maggio 2026): https://www.ministeroturismo.gov.it/faq-banca-dati-strutture-ricettive-bdsr/
- Ministero del Turismo, avviso di entrata in funzione della BDSR e contatti (3 settembre 2024): https://www.ministeroturismo.gov.it/cin-pubblicato-lavviso-di-entrata-in-funzione-della-banca-dati-strutture-ricettive-e-del-portale-telematico-per-lassegnazione-del-codice/
- BDSR, portale per ottenere il CIN: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
- BDSR, Ricerca CIN: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ricerca-cin
- BDSR, Manuale Operatore Privato, versione 10.0 del 31 marzo 2025: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/assets/MITUR_BDSR_Manuale_Operatore_Privato_10.0-DMbxyZPe-Cigy_Kmo.pdf
- BDSR, notizie (cruscotto BDSR LENS, 25 giugno 2026): https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/notizie
- Regione Lazio, Codice identificativo regionale (aggiornata al 6 luglio 2026): https://www.regione.lazio.it/cittadini/turismo/strutture-ricettive/strutture-ricettive-extralberghiere/codice-identificativo-regionale
- Regione Lazio, Altre forme di ospitalità e alloggi per uso turistico (aggiornata al 30 giugno 2026): https://www.regione.lazio.it/cittadini/turismo/strutture-ricettive-turistiche/altre-forme-ospitalita
- Roma Capitale, FAQ SUAR, costi delle pratiche: https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF1631322
- Roma Capitale, FAQ SUAR, come avviare un alloggio per uso turistico: https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF1629918
- Roma Capitale, FAQ SUAR, codice identificativo regionale (CISE): https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF1631306
- Agenzia delle Entrate, istruzioni per la compilazione del modello 730/2026, quadro B, sezione III: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9764684/730_2026_istruzioni_+agg+28+05+2026.pdf/0965387c-8738-287a-9378-1d038b997833
- Agenzia delle Entrate, le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
- Regolamento (UE) 2024/1028, articoli 6, 7 e 9: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/HTML/?uri=CELEX:32024R1028
- Airbnb, Centro Assistenza, ospitare responsabilmente in Italia (CIN): https://www.airbnb.com/help/article/1394
Come abbiamo scritto questa guida: la bozza è stata preparata con strumenti di intelligenza artificiale, e norme e cifre sono state controllate sulle fonti ufficiali elencate sopra. Aggiornata al 30 settembre 2026. Prossima revisione: dicembre 2026.