Commissione unica Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre: quanto cambia per chi affitta a Roma
Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 28 settembre 2026 · 4 minuti di lettura
In breve. Dal 13 ottobre 2026 Airbnb applica agli host che vivono nello Spazio Economico Europeo una sola commissione del 15,5%, tutta a carico dell'host. L'ospite non paga più la sua commissione di servizio e vede subito il prezzo finale. Se lasci i prezzi come sono, incassi meno. Se li alzi, paghi anche più cedolare secca, perché l'imposta si calcola sul prezzo pagato dall'ospite. Le prenotazioni già confermate restano alle condizioni vecchie.
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Cosa cambia il 13 ottobre?
Fino a oggi molti host erano nel modello a commissione divisa: l'host pagava il 3% e l'ospite pagava a parte una commissione di servizio, di solito intorno al 14%. Con il modello a commissione unica l'ospite paga solo il prezzo che vede e Airbnb trattiene all'host il 15,5%.
Airbnb lo ha annunciato nel suo Resource Center: il passaggio vale per tutti gli host, con scadenza 15 settembre fuori dallo Spazio Economico Europeo e 13 ottobre per chi vive nello Spazio Economico Europeo o in Svizzera. La commissione unica si applica solo alle prenotazioni fatte dopo il passaggio.
Cosa succede al tuo incasso: un esempio con i numeri
Prendiamo una notte a Roma che oggi metti a 100 euro. Nell'esempio l'host è un privato in cedolare secca al 21%, e sulla commissione Airbnb c'è l'IVA al 22%, come già succede oggi sul 3%.
| Prima (commissione divisa) | Dopo, prezzo invariato | Dopo, stesso prezzo finale per l'ospite | |
|---|---|---|---|
| Prezzo impostato dall'host | 100,00 € | 100,00 € | 114,00 € |
| Quanto paga l'ospite | circa 114,00 € | 100,00 € | 114,00 € |
| Commissione Airbnb con IVA | 3,66 € | 18,91 € | 21,56 € |
| Cedolare secca al 21% | 21,00 € | 21,00 € | 23,94 € |
| Ti resta in tasca | 75,34 € | 60,09 € | 68,50 € |
Se non tocchi il prezzo perdi circa 15 euro a notte. Se lo alzi fino a far pagare all'ospite quanto pagava prima, perdi comunque circa 7 euro a notte, il 9%. La cedolare secca si calcola sull'intero importo pagato dall'ospite e la commissione non si può dedurre, quindi l'imposta cresce insieme al prezzo.
Per tornare a 75,34 euro netti la notte dovrebbe costare circa 125 euro, cioè il 10% in più di quanto pagava l'ospite prima. A Roma, con tanta offerta nelle stesse zone, non sempre il mercato lo regge.
Questo è solo un esempio con una notte da 100 euro. Se vuoi calcolare il tuo prezzo esatto, clicca qui e in un minuto vedi cosa cambia sul tuo appartamento.
Cosa conviene fare prima del 13 ottobre?
- Apri lo strumento di Airbnb per il passaggio alla commissione unica e guarda la simulazione sui tuoi prezzi. Airbnb propone di aggiornarli per mantenere lo stesso incasso a notte.
- Rifai i conti sul netto dopo le tasse, perché la simulazione di Airbnb ragiona sull'incasso. Con la cedolare secca la differenza va calcolata a parte: se vuoi calcolare il tuo prezzo senza fare i conti a mano, clicca qui.
- Controlla il prezzo minimo e le regole di pricing dinamico: un minimo pensato per il 3% diventa troppo basso con il 15,5%.
- Guarda gli altri canali. Se su Booking lasci i prezzi com'erano, dopo il 13 ottobre l'ospite potrebbe trovare lo stesso appartamento a un prezzo diverso.
- Le prenotazioni già confermate non cambiano: controlla solo quelle nuove.
E se un property manager gestisce l'annuncio?
Se lavori con un gestore che incassa per tuo conto, la commissione unica cambia anche la base su cui calcola la sua percentuale. Chiedigli per iscritto se la sua quota si calcola sul prezzo pagato dall'ospite o sull'incasso dopo la commissione di Airbnb, e rifate insieme i conti. Ne parliamo anche nella guida su come scegliere un property manager affidabile a Roma.
Domande frequenti
La commissione del 15,5% vale anche per le prenotazioni già fatte?
No. Secondo Airbnb la commissione unica si applica solo alle prenotazioni fatte dopo il passaggio al nuovo modello. Quelle già confermate restano alle condizioni precedenti.
Posso dedurre la commissione Airbnb se sono in cedolare secca?
No. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva sul canone lordo e non prevede deduzioni di costi o commissioni. Per questo, con la commissione unica, alzare il prezzo fa salire anche l'imposta.
Cosa succede se non aggiorno i prezzi entro il 13 ottobre?
Dal passaggio in poi l'ospite paga il prezzo che hai impostato e Airbnb ti trattiene il 15,5% invece del 3%. Nell'esempio sopra il netto passa da circa 75 a circa 60 euro a notte.
L'IVA sulla commissione Airbnb si paga sempre?
Dipende dalla tua posizione fiscale. Se affitti da privato, Airbnb addebita l'IVA sulla sua commissione e per te è un costo. Se hai partita IVA la situazione cambia: chiedi al tuo commercialista.
Fonti
- Airbnb Resource Center, Simplifying service fees on Airbnb (aggiornato il 24 agosto 2026): https://www.airbnb.com/resources/hosting-homes/a/simplifying-service-fees-on-airbnb-771
- Agenzia delle Entrate, le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
Come abbiamo scritto questa guida: la bozza è stata preparata con strumenti di intelligenza artificiale, e norme e cifre sono state controllate sulle fonti indicate sopra. Aggiornata al 28 settembre 2026. Prossima revisione: gennaio 2027.