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Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: quanto paghi, su quale cifra e cosa resta da fare a te

Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 4 novembre 2026 · 11 minuti di lettura

Proprietaria controlla le carte delle tasse e il rendiconto del suo affitto breve su un balcone del rione Monti, con il Colosseo sullo sfondo

In breve. Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è del 21% su un appartamento e del 26% sul secondo; dal terzo l'attività è d'impresa e la cedolare non vale più. Si calcola sul corrispettivo lordo, commissioni del portale comprese. Airbnb o il gestore trattengono il 21% come acconto, il saldo lo chiudi tu in dichiarazione.

Un proprietario è arrivato da noi dopo almeno otto mesi con la casa su Airbnb e su Booking. Metteva 50 euro di spese di pulizia nel prezzo e poi ne pagava 50 alla ditta che puliva, convinto di essere in pari. Su quei 50 euro, però, Airbnb tratteneva la sua commissione e lui pagava la cedolare secca. Alla fine gliene entravano circa 30. A ogni soggiorno ci rimetteva quasi 20 euro, e se n'è accorto solo quando abbiamo rifatto i conti insieme.

La regola che non conosceva è il cuore della cedolare secca affitti brevi e vale per tutti: l'imposta si calcola su tutto quello che l'ospite paga per il soggiorno, comprese le pulizie messe nel prezzo e la commissione del portale. Qui sotto ci sono il conto su 100 euro e i codici del 730.

Sono Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager. Dal 2021 seguiamo appartamenti in affitto breve a Roma per conto dei proprietari e per loro facciamo da sostituto d'imposta: incassiamo le prenotazioni, tratteniamo la cedolare e la versiamo allo Stato. Le regole qui sotto le ho ricontrollate il 4 novembre 2026 sulla pagina dell'Agenzia delle Entrate e sulle istruzioni del 730. Le altre regole dell'anno, dal CIN ad Alloggiati Web, sono nella guida sulla normativa degli affitti brevi a Roma nel 2026.

Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?

Le aliquote sono quelle della legge di bilancio 2024 (legge 213 del 2023), e la legge di bilancio 2026 non le ha toccate:

  • 21% sui canoni di un solo appartamento, che scegli tu ogni anno nella dichiarazione dei redditi;
  • 26% sui canoni del secondo appartamento.

Il 21% vale anche se affitti tramite Airbnb, Booking o un gestore.

La legge di bilancio 2026 (legge 199 del 2025) ha cambiato un'altra cosa: il numero di case. Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se nell'anno affitti al massimo due appartamenti. Fino al 2025 il limite era di quattro, e molte guide online lo scrivono ancora. Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa, anche se passi da un portale: serve la SCIA, devi lavorare come un'impresa e la cedolare non la puoi più scegliere.

Con due appartamenti la scelta quindi è semplice: uno al 21%, l'altro al 26%. Chi ne ha uno solo paga il 21% e basta.

La cedolare la può scegliere chi affitta da privato un'abitazione per soggiorni fino a 30 giorni, anche con biancheria e pulizie comprese. Prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali regionale e comunale su quei canoni. In cambio non scarichi nessuna spesa: né le commissioni dei portali, né l'IMU, né il condominio, né le riparazioni.

Su quale cifra si calcola la cedolare secca?

La cedolare si calcola sul corrispettivo lordo del soggiorno, cioè su tutto quello che l'ospite paga per dormire da te. Non c'è lo sconto forfettario del 5% che si applica con l'IRPEF. Lo dicono la Circolare 24/E del 2017 e la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026:

  • dentro ci sono le pulizie e la biancheria messe nel prezzo a forfait;
  • dentro c'è anche la commissione del portale, che con la cedolare non si deduce;
  • fuori restano il contributo di soggiorno e le spese che l'ospite paga direttamente o che gli riaddebiti a consumo.

Dal 13 ottobre 2026 Airbnb applica la commissione unica del 15,5% più IVA, tutta a carico dell'host. Ecco il conto su 100 euro pagati dall'ospite, prima di bollette e manutenzione:

VoceEuroFonte
Pagato dall'ospite100,00Esempio ipotetico
Commissione Airbnb 15,5%15,50Airbnb, costi del servizio
IVA sulla commissione3,41Airbnb, costi del servizio
Ti arrivano81,09Calcolo: 100 meno 15,50 meno 3,41
Cedolare 21% su 100 euro21,00Agenzia delle Entrate, guida aprile 2026
Ti restano60,09Calcolo: 81,09 meno 21,00

Quei 21 euro sono quasi il 26% di quello che ti arriva davvero. Nell'articolo sulla commissione Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre trovi gli stessi conti con il prezzo a notte ritoccato.

Adesso rifai il conto sui 50 euro di pulizie del proprietario di prima, con la commissione unica che Airbnb applica dal 13 ottobre 2026. Airbnb trattiene 7,75 euro più 1,71 di IVA, cioè 9,46. La cedolare è di 10,50 euro. Restano 30,04 euro, più o meno i 30 che entravano a lui, ma la ditta delle pulizie ne vuole 50. Sul prezzo a notte, 64 euro, il meccanismo era lo stesso, e con quello che restava doveva pagare anche IMU, luce e gas. Non ci stava dentro, e l'ha capito solo dopo almeno otto mesi di annuncio online.

Su un anno intero le cifre crescono. Una casa intera a metà classifica a Roma incassa circa 20.703 euro lordi l'anno: è una nostra stima, la mediana delle case attive su Airbnb ricavata da prezzi e notti occupate nei dati Inside Airbnb di settembre 2026. La cedolare al 21% vale 4.348 euro, e 674 di questi sono il 21% dei 3.209 euro che si tiene Airbnb, IVA esclusa. Paghi le tasse anche su soldi che non hai mai visto. I conti zona per zona sono nell'articolo su quanto rende un affitto breve a Roma nel 2026.

Cosa trattiene Airbnb e cosa resta da fare a te?

Quando incassa per te, Airbnb fa da sostituto d'imposta: trattiene il 21% al momento del pagamento e lo versa allo Stato. Lo calcola sull'importo lordo, prima di togliere le commissioni, con le pulizie comprese e senza il contributo di soggiorno. Entro il 16 marzo dell'anno dopo ti manda la Certificazione Unica «Locazioni brevi», con i canoni e le ritenute.

Quel 21% è sempre un acconto, qualunque regime tu scelga. In dichiarazione calcoli l'imposta vera e paghi la differenza. Chi trattiene cosa dipende da chi incassa:

  • se l'ospite paga direttamente te, con un bonifico o in contanti, nessuno trattiene niente e la cedolare la versi tutta tu;
  • se incassa Airbnb, la ritenuta del 21% la fa Airbnb, e sull'appartamento al 21% di solito in dichiarazione non resta niente da pagare;
  • sul secondo appartamento Airbnb trattiene comunque il 21%, e il 5% che manca lo paghi tu con il saldo;
  • se incassa un gestore, la ritenuta la fa lui, con le stesse regole di Airbnb.

L'altro errore che vedo spesso è aspettare che la piattaforma faccia tutto. Tanti proprietari mettono la casa su Airbnb e a fine anno si chiedono dove Airbnb abbia pagato la cedolare, o se l'abbia pagata davvero. La risposta è nella Certificazione Unica, e la dichiarazione va fatta comunque, anche quando qualcuno ha trattenuto tutto per te. Secondo me i conti vanno fatti quando decidi il prezzo, non a fine anno.

Come si dichiara la cedolare e quando si paga?

La dichiarazione la fai con il 730 o con il modello Redditi, anche da solo con la precompilata o tramite un CAF. Il commercialista non è obbligatorio. Nel 730/2026, quello dei redditi 2025, i canoni degli affitti brevi vanno nel quadro B:

  • nella colonna 2, «Utilizzo», il codice 3;
  • nella colonna 11, «Cedolare secca», il codice 2 per l'appartamento al 21% e il codice 3 per quello al 26%;
  • come importo, il corrispettivo lordo per intero, che trovi al punto 19 della Certificazione Unica;
  • nel rigo B12, colonna 3, il codice CIN dell'appartamento;
  • le ritenute subite vanno nel rigo F8, e le trovi al punto 20 della Certificazione Unica.

Un soggiorno a cavallo di due anni si divide per notti. Nell'esempio delle istruzioni ufficiali un soggiorno da 980 euro per 14 notti, 8 delle quali nel 2025, si dichiara per 560 euro nel 2025.

Per i redditi del 2026 le istruzioni del 730/2027 non sono ancora uscite. Ricontrollo questi codici appena l'Agenzia delle Entrate le pubblica.

Se dalla dichiarazione esce qualcosa da pagare, il saldo si versa entro il 30 giugno. La cedolare ha anche gli acconti per l'anno dopo, di solito in due rate: la prima entro il 30 giugno, la seconda entro il 30 novembre. Quest'anno la seconda scade lunedì 30 novembre 2026. Se e quanto devi di acconto lo trovi nel prospetto di liquidazione del 730 o nel modello preparato dal CAF.

Come lavoriamo noi con la cedolare e il sostituto d'imposta?

Un gestore che incassa le prenotazioni per tuo conto ha gli stessi obblighi di Airbnb. Trattiene il 21%, lo versa con il modello F24 (codice tributo 1919) entro il 16 del mese dopo e ti manda la Certificazione Unica entro il 16 marzo. Tu non anticipi la cedolare e non fai nessun F24 per la ritenuta.

Con Pro Pro Manager incassiamo noi le prenotazioni, tratteniamo la ritenuta e la versiamo per il proprietario. Gli paghiamo il resto entro il 10 del mese dopo, insieme al rendiconto, e a inizio anno gli diamo la Certificazione Unica con canoni e ritenute.

Il proprietario dei 50 euro di pulizie oggi è da noi. Gli abbiamo rifatto l'annuncio, con foto nuove e home staging, e rivisto il prezzo a notte.

Anche il contributo di soggiorno lo trattiamo a parte. Su Airbnb lo incassa e lo versa la piattaforma. Sugli altri portali lo facciamo pagare agli ospiti online, al momento del check-in, e lo versiamo noi a Roma Capitale: se lo metti dentro il prezzo, su Booking paghi la commissione anche su quello.

Con un co-host trovato su Airbnb le cose cambiano poco sul piano fiscale. A incassare resta Airbnb, che calcola la ritenuta del 21% sull'importo lordo, prima di togliere la commissione e la quota del co-host, come spiega il Centro assistenza di Airbnb.

Non tutte le case reggono questi conti: prima di prenderne una valutiamo se può rendere davvero. Se vuoi capire come funzionerebbe per la tua, trovi cosa comprende il servizio e come seguiamo gli annunci nella pagina sul nostro servizio per Airbnb a Roma.

Domande frequenti

Serve la partita IVA per gli affitti brevi?

La partita IVA non serve fino a due appartamenti, se affitti da privato per soggiorni fino a 30 giorni. Dal 2026, dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa: serve la SCIA, devi lavorare come un'impresa e la cedolare non vale più. Prima del 2026 il limite era di quattro appartamenti, e molti siti non l'hanno ancora aggiornato.

La ritenuta del 21% di Airbnb è l'imposta definitiva?

La ritenuta del 21% di Airbnb è sempre un acconto, mai l'imposta definitiva. Se l'appartamento è quello al 21%, di solito in dichiarazione non devi aggiungere niente, ma la dichiarazione va fatta lo stesso, con la Certificazione Unica che ti manda Airbnb. Se è il secondo appartamento, al 26%, Airbnb trattiene comunque il 21% e il 5% che manca lo paghi tu con il saldo.

Posso scegliere quale appartamento tassare al 21%?

Sì, lo scegli ogni anno nella dichiarazione dei redditi, con il codice 2 nella colonna della cedolare. Conviene mettere al 21% l'appartamento che incassa di più, perché il 5% di differenza pesa di più su un canone alto. Per esempio, in un caso ipotetico con 30.000 euro su una casa e 15.000 sull'altra, la scelta giusta ti fa pagare 750 euro in meno (il 5% dei 15.000 euro di differenza).

La cedolare secca conviene rispetto all'IRPEF?

Sul primo appartamento quasi sempre. Con l'IRPEF il canone, meno il 5% forfettario, si somma agli altri tuoi redditi, e lo scaglione più basso delle aliquote IRPEF è già al 23%, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale. Al 26% del secondo appartamento il confronto dipende dal tuo reddito: se è basso, chiedi al CAF di fare i due conti prima di scegliere.

Il contributo di soggiorno entra nella cedolare?

No, il contributo di soggiorno di Roma non fa parte del canone, quindi non entra nella base su cui calcoli la cedolare e non va sommato al corrispettivo che dichiari. Lo paga l'ospite per ogni notte e chi lo incassa lo versa a Roma Capitale: su Airbnb la piattaforma, sugli altri portali noi, che lo facciamo pagare a parte.

Fonti

Pagine lette il 4 novembre 2026, dove non è scritto diversamente.

Norme e Agenzia delle Entrate

Roma Capitale

Scadenze di saldo e acconti

Airbnb e mercato

Dati di Pro Pro Manager

  • Il caso del proprietario con 50 euro di pulizie e il modo in cui incassiamo il contributo di soggiorno: racconto di Gianluca Biondi del 4 novembre 2026.
  • Incasso annuo della casa a metà classifica: nostra stima sui dati Inside Airbnb, spiegata nell'articolo su quanto rende un affitto breve a Roma (20 ottobre 2026).

Come è nato questo articolo: l'intelligenza artificiale mi ha aiutato a raccogliere le fonti, a rifare i calcoli e a scrivere il testo, partendo dalle mie risposte a voce del 4 novembre 2026. Il caso e le opinioni sono miei. Le regole fiscali le ho controllate sulle fonti elencate sopra, l'ultima volta il 4 novembre 2026. Prossima revisione: febbraio 2027.

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