Come scegliere un property manager affidabile a Roma: 12 controlli prima di firmare
Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 28 settembre 2026 · 10 minuti di lettura
In breve. Un property manager di affitti brevi a Roma è affidabile quando puoi verificare chi è (ragione sociale e partita IVA), ti fa firmare un contratto scritto con una commissione chiara, tiene l'immobile in regola con CIN, sicurezza, Alloggiati Web, contributo di soggiorno e fisco, ti fa vedere i numeri quando vuoi e guadagna solo quando guadagni tu. Se manca uno di questi punti, chiedi spiegazioni prima di firmare.
La domanda che i proprietari mi fanno più spesso, prima ancora di "quanto posso guadagnare", è un'altra: "come faccio a capire se posso fidarmi?". Ha senso. A un gestore dai le chiavi di casa, i dati dei tuoi ospiti e una parte dei tuoi incassi. Qui sotto trovi i controlli che farei io se dovessi affidare il mio appartamento a qualcuno. Valgono per chiunque, noi compresi.
Cos'è un property manager di affitti brevi?
Un property manager di affitti brevi è un'azienda o un professionista che gestisce un immobile per conto del proprietario quando viene affittato per periodi fino a 30 giorni. Di solito si occupa di annunci su Airbnb e Booking, prezzi, messaggi con gli ospiti, check-in, pulizie, manutenzione e adempimenti burocratici.
A Roma c'è una parte del lavoro che l'ospite non vede e che pesa più delle foto: le regole. Dal 2025 ogni immobile deve avere il CIN, nel 2026 è cambiata la tassazione e l'identificazione degli ospiti segue regole precise. Un gestore serio te le spiega in cinque minuti, senza giri di parole.
I 12 controlli in una tabella
| # | Cosa controllare | Come lo verifichi | Segnale d'allarme |
|---|---|---|---|
| 1 | Chi c'è dietro | Ragione sociale e partita IVA sul sito e sul contratto, visura camerale | Solo un nome commerciale e un cellulare |
| 2 | Contratto scritto | Mandato di gestione con i compiti del gestore e i servizi inclusi | "Partiamo e poi mettiamo tutto per iscritto" |
| 3 | Commissione chiara | Percentuale, base di calcolo, elenco dei costi esclusi | Costi che compaiono solo nel primo rendiconto |
| 4 | Flusso dei soldi | Chi incassa, giorno del bonifico, rendiconto di esempio | Pagamenti irregolari, rendiconti senza dettaglio |
| 5 | Accesso ai numeri | Portale o dashboard del proprietario | Numeri solo a voce |
| 6 | CIN e sicurezza | CIN negli annunci ed esposto fuori dall'edificio, rilevatori ed estintori | Annunci senza CIN |
| 7 | Identificazione ospiti | Check-in con riconoscimento dell'ospite, Alloggiati Web entro 24 ore | Check-in "al buio" con key box |
| 8 | Contributo di soggiorno | Chi lo riscuote, chi lo versa ogni trimestre, chi fa la dichiarazione | "Se ne occupano i portali" |
| 9 | Fisco | Ritenuta del 21% come sostituto d'imposta e Certificazione Unica | Nessuno parla di tasse fino a giugno |
| 10 | Prezzi | Pricing dinamico legato a stagioni ed eventi di Roma | Stessa tariffa tutto l'anno |
| 11 | Operatività | Chi fa pulizie, manutenzioni ed emergenze, e con quali tempi | Un solo numero che nel weekend non risponde |
| 12 | Prove verificabili | Immobili gestiti visibili online, recensioni, altri proprietari | Nessun immobile da mostrare |
Chi è e come ti paga: i controlli da 1 a 5
1. Puoi verificare chi c'è dietro?
Sul sito e sul contratto devono comparire ragione sociale e partita IVA. Con la partita IVA puoi chiedere una visura camerale o usare il servizio di verifica dell'Agenzia delle Entrate, e in pochi minuti sai se la società esiste ed è attiva. Se trovi solo un nome commerciale e un numero di cellulare, chiedi con quale società firmerai.
2. C'è un contratto scritto che dice chi fa cosa?
Il rapporto va messo per iscritto prima di iniziare, di solito con un mandato di gestione. Leggi con calma quali compiti spettano al gestore e quali servizi sono compresi nella commissione. Controlla anche che sia scritto chi si occupa di CIN, Alloggiati Web e contributo di soggiorno, e come ricevi i tuoi incassi. Ogni attività deve avere un nome accanto. Se ti propongono di partire e sistemare le carte dopo, hai già la tua risposta.
3. La commissione è chiara?
Quasi tutti i property manager lavorano a percentuale sugli incassi. In Italia la percentuale va di solito dal 15% al 30%, in base ai servizi inclusi. Il numero da solo dice poco. Chiedi su cosa si calcola (incasso lordo o netto delle commissioni dei portali), cosa comprende e quali costi restano a te: pulizie, biancheria, manutenzioni, prodotti di cortesia. Un 20% con tutto dentro può costarti meno di un 15% con dieci voci extra.
4. Sai chi incassa e quando ricevi i soldi?
Devi sapere chi riceve i pagamenti dai portali, in che giorno del mese arriva il tuo bonifico e cosa c'è nel rendiconto: prenotazione per prenotazione, commissioni, tasse trattenute e spese. Prima di firmare chiedi di vedere un rendiconto di esempio.
5. Puoi vedere i numeri quando vuoi?
Un gestore trasparente ti fa vedere prenotazioni, prezzi e incassi senza che tu debba chiederli ogni volta, di solito con un portale o una dashboard per il proprietario. Se i numeri arrivano solo a voce o in un riepilogo a fine mese, capire se le cose vanno bene diventa difficile.
Leggi e tasse: i controlli da 6 a 9
6. L'immobile ha il CIN ed è a norma?
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni immobile affittato con locazione breve o per finalità turistiche. Va indicato in ogni annuncio ed esposto all'esterno dell'edificio. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro per immobile; se il codice c'è ma non è esposto o indicato, da 500 a 5.000 euro.
Per ottenerlo servono anche i requisiti di sicurezza: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma. Se mancano, la sanzione va da 600 a 6.000 euro. Chiedi al gestore chi se ne occupa e fatti mostrare il CIN nei suoi annunci.
7. Come vengono identificati gli ospiti?
Chi ospita deve comunicare alla Questura i dati degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, entro 24 ore dall'arrivo. Il 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato che l'ospite va identificato guardandolo in faccia: si può fare anche a distanza, ma solo con un collegamento video in tempo reale. Il check-in "al buio", con un codice e una key box senza nessun contatto, non è in regola.
A Roma, in più, il Comune rimuove le key box installate su suolo pubblico. Chiedi al gestore di raccontarti il suo check-in passo per passo.
8. Chi si occupa del contributo di soggiorno?
A Roma il contributo di soggiorno lo pagano gli ospiti, ma a riscuoterlo e versarlo sono gestori e intermediari. Il versamento va fatto entro il sedicesimo giorno dalla fine di ogni trimestre e ogni anno va presentata la dichiarazione, entro il 30 settembre. Fatti dire per iscritto chi riscuote, chi versa e chi presenta la dichiarazione.
9. Ti fa da sostituto d'imposta?
Se il gestore incassa i canoni per tuo conto, la legge gli chiede di trattenere il 21% come sostituto d'imposta, versarlo allo Stato e rilasciarti la Certificazione Unica. Dal 2026, con la legge di bilancio (legge n. 199/2025), la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% per un immobile a tua scelta e al 26% per il secondo. Dal terzo immobile l'attività si considera d'impresa e serve la partita IVA.
Un buon gestore non ti compila la dichiarazione dei redditi. Ti sa dire però in che situazione sei e manda al tuo commercialista i documenti che servono.
Come lavora ogni giorno: i controlli da 10 a 12
10. Come decide i prezzi?
Roma ha una stagionalità forte e un calendario di eventi che sposta la domanda da una settimana all'altra. Con una tariffa fissa tutto l'anno perdi soldi nei periodi pieni e prenotazioni in quelli vuoti. Chiedi se usa il pricing dinamico e ogni quanto aggiorna i prezzi.
11. Chi interviene quando qualcosa si rompe?
Pulizie, biancheria, un guasto alla caldaia, un ospite chiuso fuori alle due di notte. Chiedi chi fa ogni cosa, in quanto tempo e chi risponde nel weekend. Un solo numero di cellulare per tutto funziona finché le case sono due o tre.
12. Ci sono prove che puoi controllare?
Chiedi di vedere alcuni immobili gestiti, online su Airbnb o Booking, e leggi le recensioni degli ospiti. Se puoi, parla con un proprietario che lavora già con quel gestore. Sono le prove più difficili da inventare.
I segnali d'allarme più comuni
- Ti promettono un guadagno preciso prima di aver visto la casa e la zona.
- Non vogliono mettere la commissione per iscritto, oppure la cambiano a voce.
- Ti chiedono soldi in anticipo senza dirti cosa coprono.
- Non sanno spiegarti cos'è il CIN o come identificano gli ospiti.
- Non ti mostrano nessun immobile che gestiscono.
10 domande da fare al primo incontro
- Con quale società firmo il contratto, e qual è la partita IVA?
- Su cosa calcolate la percentuale: lordo o netto delle commissioni dei portali?
- Quali costi restano a mio carico?
- Chi incassa e quando ricevo i soldi? Posso vedere un rendiconto di esempio?
- Posso vedere prenotazioni e incassi in tempo reale?
- Chi si occupa di CIN, Alloggiati Web e contributo di soggiorno?
- Mi fate da sostituto d'imposta e mi rilasciate la Certificazione Unica?
- Come identificate gli ospiti all'arrivo?
- Chi fa pulizie e manutenzioni, e chi risponde agli ospiti di notte e nel weekend?
- Posso vedere qualche immobile che gestite e parlare con un proprietario?
Come lavoriamo noi su questi punti
Questa checklist l'abbiamo scritta anche per farci valutare. Ecco le nostre risposte.
| Controllo | Pro Pro Manager |
|---|---|
| Chi siamo | Pro Pro Manager è il marchio di M2AB Srls, partita IVA 18252361003. Lavoriamo su Roma e comuni limitrofi. Il team è presentato nella pagina Chi siamo. |
| Come guadagniamo | A percentuale sugli incassi: se tu non incassi, noi non guadagniamo. Foto professionali, annuncio, home staging e avvio burocratico non li paghi in anticipo, perché l'investimento iniziale è a carico nostro. |
| I tuoi numeri | Hai un portale proprietari dedicato. |
| CIN e sicurezza | Seguiamo noi l'avvio burocratico e l'adeguamento alle norme di sicurezza: estintore, rilevatori di fumo e monossido, cartellonistica. |
| Fisco | Ti facciamo da sostituto d'imposta. |
| Prezzi | Pricing dinamico basato su domanda, stagionalità ed eventi a Roma. |
| Operatività | Un unico referente, con almeno cinque professionisti al lavoro sul tuo immobile. Coordiniamo check-in, check-out, pulizie, manutenzione ed emergenze, e l'assistenza agli ospiti è attiva 24 ore su 24. |
| Prove | Alcuni degli appartamenti che gestiamo, tra Trastevere, Vaticano, Termini e la zona della Metro A, sono nella pagina I nostri immobili. |
Una cosa in più: prendiamo in gestione solo immobili con cui si può guadagnare, perché il nostro guadagno dipende dal tuo. Le formule che proponiamo (affitto breve, transitorio e garantito) sono descritte nella pagina Servizi.
Domande frequenti
Serve per forza un property manager per affittare a breve termine a Roma?
No. Puoi gestire tutto da solo, se hai tempo e voglia di seguire ogni settimana norme, ospiti e prezzi. Il property manager conviene quando il tuo tempo vale più della commissione che paghi, o quando vuoi toglierti il rischio di errori burocratici.
Quanto costa un property manager a Roma?
Di solito si paga una percentuale sugli incassi, che in Italia va in genere dal 15% al 30% in base ai servizi inclusi. Per confrontare due offerte guarda la base di calcolo e l'elenco dei costi esclusi, oltre alla percentuale.
Cosa rischio se l'immobile non ha il CIN?
Una sanzione da 800 a 8.000 euro per immobile. Anche se l'annuncio lo gestisce qualcun altro, l'immobile resta tuo: chiedi per iscritto chi richiede il CIN e chi lo tiene aggiornato.
Il self check-in è ancora possibile?
Secondo la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 l'ospite va identificato guardandolo in faccia, di persona o con una videochiamata in tempo reale. Serrature smart e codici si possono usare dopo l'identificazione. Il check-in senza nessun contatto non è in regola.
Affitto breve, transitorio o garantito: cosa conviene?
Dipende da quanto vuoi guadagnare e da quanto rischio vuoi tenerti. L'affitto breve, fino a 30 giorni, rende di più ma va seguito ogni giorno. Con l'affitto transitorio, da 6 a 18 mesi nella nostra formula, hai più stabilità. Con l'affitto garantito incassi un canone fisso concordato e il rischio di occupazione passa a noi.
Fonti
- Ministero del Turismo, Banca dati nazionale e CIN: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
- Polizia di Stato, portale Alloggiati Web: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/
- Roma Capitale, contributo di soggiorno: https://www.comune.roma.it/web/it/scheda-servizi.page?contentId=INF41430
- Agenzia delle Entrate, le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
- Legge n. 199/2025 (legge di bilancio 2026), art. 1, comma 17
- Consiglio di Stato, sentenza del 21 novembre 2025 sull'identificazione degli ospiti
Come abbiamo scritto questa guida: la bozza è stata preparata con strumenti di intelligenza artificiale, e norme e cifre sono state controllate sulle fonti ufficiali elencate sopra. Aggiornata al 1° ottobre 2026. Prossima revisione: dicembre 2026.