Regole della casa su Airbnb dal 20 novembre 2026: cosa cambia per chi affitta a Roma

Dal 20 novembre 2026, per tutte le prenotazioni fatte da quel giorno in poi, su Airbnb l'ospite è obbligato a rispettare solo 7 regole della casa standard, come il numero massimo di ospiti, le feste e il fumo. Tutto quello che il proprietario scrive a parole diventa una richiesta e deve essere ragionevole: niente lavori da addetto alle pulizie, niente multe, niente documenti o dati personali se non li chiede la legge. Le richieste fuori regola vengono segnalate, e se restano nell'annuncio gli ospiti possono vedere un avviso e la casa può scendere nelle ricerche.

Sono Gianluca Biondi, co-founder di Pro Pro Manager. Da oltre sei anni affittiamo ai turisti appartamenti a Roma per conto dei proprietari. In questa guida ho messo insieme quello che scrive Airbnb nelle sue pagine ufficiali e le regole italiane che contano per chi affitta casa a Roma.

In breve:

• Dal 20 ottobre 2026 regole e richieste si scrivono in un'unica sezione dell'editor. La nuova politica vale per le prenotazioni fatte dal 20 novembre 2026.
• L'ospite è obbligato a rispettare solo le 7 regole standard. Tutto il resto è una richiesta, che è invitato a seguire.
• Non puoi chiedere lavori da addetto alle pulizie, come lavare i piatti o portare fuori la spazzatura, né imporre multe.
• Regole e richieste devono stare nell'annuncio prima della prenotazione: cartelli e messaggi non possono aggiungerne.
• Contratti e dati personali sono ammessi solo in pochi casi. In Italia la legge obbliga a comunicare gli ospiti alla Questura, quindi i dati del documento puoi chiederli, se lo scrivi nell'annuncio.
• Se un ospite rompe una delle 7 regole puoi annullare senza costi. Per i danni passi dal Centro Soluzioni e da AirCover.
• Se non correggi l'annuncio, Airbnb può mostrare un avviso agli ospiti e farlo scendere nelle ricerche.

Cosa cambia e da quando

Il 20 ottobre 2026 Airbnb ha pubblicato l'articolo «Modifiche importanti alle regole della casa» e lo stesso giorno ha cambiato l'editor degli annunci. Adesso scegli tra 7 regole standard e aggiungi le tue richieste nello stesso posto. Le istruzioni per il check-out non hanno più una scheda a parte e sono diventate richieste come le altre.

La politica «Regole della casa e richieste ragionevoli» si applica alle prenotazioni fatte dal 20 novembre 2026. Chi ha prenotato prima resta con la politica precedente, e con lui non devi rinegoziare niente.

L'ospite vedrà le regole in modo più evidente nella pagina dell'annuncio, prima di prenotare, e poi nella scheda Viaggi e nei promemoria della prenotazione. Tu le ritrovi tra le risposte rapide della chat.

Per molti host è il secondo cambio in poche settimane, dopo la commissione Airbnb al 15,5% partita il 13 ottobre. Questa guida parla solo di Airbnb: se la casa è anche su Booking.com, lì valgono le condizioni di Booking.

Regole e richieste: la differenza che decide tutto

Da novembre tutto quello che chiedi a un ospite sta in uno di due gruppi, e il gruppo decide cosa puoi fare se l'ospite non ti ascolta.

Le regole della casa sono le 7 standard che scegli nell'editor, e l'ospite le deve rispettare. Se ne rompe una durante il soggiorno, o ti scrive prima del check-in che la romperà, puoi annullare la prenotazione senza costi e senza altre conseguenze per te. Se le violazioni sono gravi o ripetute, Airbnb può sospendere l'ospite o toglierlo dalla piattaforma.

Le richieste sono tutto quello che scrivi tu a parole, check-out compreso. Se l'ospite non le segue, non puoi annullare e non puoi fargli pagare niente. Ogni richiesta deve anche essere ragionevole per Airbnb, che in generale non ti permette di:

• chiedere lavori lunghi o faticosi, o che di solito fa chi pulisce, come togliere le lenzuola, portare fuori la spazzatura, lavare e riporre i piatti;
• limitare l'uso di un servizio che hai messo nell'annuncio, o farlo pagare a parte;
• imporre multe o altre penali.

Una richiesta deve dire la stessa cosa del resto dell'annuncio. Se la descrizione offre la lavatrice, una richiesta che dice «la lavatrice non si usa» è fuori regola.

Prendi una frase come «Niente feste». Se oggi sta nella descrizione o su un cartello vicino alla porta, dal 20 novembre non obbliga l'ospite a niente, e una festa non basta per annullare. Se la imposti nella regola Eventi, l'ospite la deve rispettare. Le frasi più comuni adesso vanno qui:

• «Massimo 4 persone, senza eccezioni» nella descrizione va nella regola sul numero massimo di ospiti;
• «Niente feste» sul cartello va nella regola Eventi, e il cartello può solo ripeterla;
• «Silenzio dopo le 22» nel libretto va negli orari di silenzio;
• «Chiudi la porta e lascia le chiavi nella cassetta» va nella regola sulla chiusura a chiave;
• «Fai partire la lavastoviglie» diventa la richiesta «lascia i piatti usati nel lavello»;
• «Chiavi perse: penale di 50 euro» si cancella.

Le 7 regole standard e come impostarle

Dal computer apri Annunci, scegli la casa e nell'editor annunci apri «Regole della casa e istruzioni», come si chiama nella versione italiana. Lì trovi le 7 regole e la sezione Richieste. Imposta tutte le regole, anche quelle a cui non avevi mai pensato, perché sono le uniche che obbligano l'ospite.

Numero massimo di ospiti

È una delle due novità e indica quante persone possono pernottare in casa. Metti il numero che corrisponde ai letti veri. Se arrivano più persone di quelle prenotate, questa regola ti permette di annullare.

Orari di silenzio

Indica gli orari in cui il rumore va tenuto al minimo: nella versione italiana Airbnb la chiama «Fascia oraria in cui è necessario limitare i rumori». Se il regolamento del tuo condominio indica degli orari di riposo, usa gli stessi, così la regola della casa e quella del palazzo coincidono.

Eventi

Indica se in casa si possono organizzare eventi. In un appartamento in condominio la scelta più prudente di solito è no. Con la regola impostata, se un ospite ti scrive che vuole festeggiare un compleanno con gli amici, puoi annullare prima ancora che arrivi.

Animali domestici

Scrivi se li accetti e quanti. Gli animali di servizio, come i cani guida, per Airbnb non sono animali domestici, quindi la regola non vale per loro.

Fumo

Comprende anche lo svapo e le sigarette elettroniche. Le regole di base per gli ospiti estendono il divieto anche alla cannabis.

Fotografie commerciali

Indica se si possono fare foto o video a fini commerciali, per esempio un servizio per un marchio. Se la regola dice no, l'ospite non può farli senza un tuo permesso scritto.

Chiudere a chiave al check-out

È l'altra novità. Rendila obbligatoria e scrivi dove vanno lasciate le chiavi, per esempio nella cassetta di sicurezza. Scritta nel check-out sarebbe solo una richiesta. Impostata come regola, obbliga l'ospite.

Gli orari di check-in e check-out non sono tra le 7 regole: si impostano a parte, e le regole di base di Airbnb chiedono già all'ospite di rispettarli.

Il check-out: cosa puoi chiedere e cosa no

Il check-out è la parte che cambia di più, perché le istruzioni per l'uscita adesso sono richieste. Airbnb fa quattro esempi:

• piatti: non puoi chiedere di lavarli e metterli a posto, puoi chiedere di lasciare quelli sporchi nel lavandino;
• biancheria: non puoi chiedere di togliere le lenzuola o di far partire la lavatrice, puoi chiedere di raccogliere gli asciugamani usati;
• rifiuti: non puoi chiedere di portarli fuori casa, puoi chiedere di dividerli negli appositi contenitori dentro casa;
• utenze: non puoi chiedere di non usare l'aria condizionata dell'annuncio, puoi chiedere di spegnerla quando l'ospite esce.

Il check-out già scritto, da copiare

Copia questo testo nella sezione Richieste e cambia le parti che non corrispondono alla tua casa.

Prima di partire ti chiediamo poche cose: lascia i piatti usati nel lavello, raccogli gli asciugamani usati in bagno, dividi i rifiuti nei cestini della cucina come indicato dalle etichette e spegni aria condizionata, riscaldamento e luci. Al resto pensa chi fa le pulizie. Grazie e buon viaggio.

Se l'annuncio è anche in inglese:

Before you check out, please leave used dishes in the sink, put used towels together in the bathroom, sort your rubbish into the labelled kitchen bins and turn off the air conditioning, heating and lights. We will take care of the rest. Thank you and safe travels.

La chiusura a chiave e il posto delle chiavi non vanno qui: li imposti nella regola, così sono obbligatori.

I rifiuti a Roma e il lavoro che passa a chi pulisce

A Roma, a seconda della via, i rifiuti vanno ai cassonetti in strada o si lasciano fuori nei giorni della raccolta porta a porta. Dal 20 novembre non puoi più chiederlo all'ospite. Puoi chiedergli di dividere i rifiuti nei cestini di casa, e ti conviene aiutarlo con un cestino per ogni tipo di rifiuto e un'etichetta anche in inglese.

Cassonetti, lenzuola, lavatrice e piatti toccano a chi pulisce. Parlane adesso con la persona o l'impresa che pulisce casa tua, perché ogni cambio ospite richiederà più tempo. Per le regole di base di Airbnb il costo delle pulizie copre la pulizia normale tra una prenotazione e l'altra. Se chi pulisce ti chiede di più, l'aumento va nel costo delle pulizie, che l'ospite vede già quando prenota. Nei nostri appartamenti le pulizie costano tra 50 e 80 euro a soggiorno, come ho scritto nell'articolo su quanto rende un affitto breve a Roma.

Multe, penali e costi nascosti

Dal 20 novembre non puoi imporre multe o penali agli ospiti. Niente soldi in più se l'ospite fuma, se arriva una persona in più, se esce tardi o se perde le chiavi. Già oggi le regole di base vietano di addebitare costi perché l'ospite non ha fatto certe pulizie prima di uscire. Puoi però lasciare una valutazione e una recensione sulla pulizia.

Se nell'annuncio ci sono aria condizionata, lavatrice o riscaldamento, l'ospite li usa e il loro costo sta nel prezzo che vede quando prenota. Un prezzo a parte, scritto nelle richieste, è ammesso solo per i servizi facoltativi come la colazione. In Italia, però, la colazione cambia le cose: per l'Agenzia delle Entrate, se la offri non sei più nella locazione breve e fai impresa. Nel Lazio, poi, chi affitta da privato non può servire cibo e bevande. I dettagli sono nella guida alla normativa sugli affitti brevi a Roma.

Le multe del condominio o del Comune

Se il condominio o il Comune possono fare una multa per qualcosa che fa l'ospite, puoi avvisarlo prima che prenoti, nella sezione Richieste. Airbnb chiede di scrivere qual è la regola e chi la stabilisce, cosa deve fare l'ospite, quanto vale la multa e quando può essere addebitata.

Se la multa poi arriva per colpa dell'ospite, puoi chiedergli il rimborso dal Centro Soluzioni di Airbnb. Nella richiesta scrivi chi l'ha emessa, quando e per quale importo, e allega i documenti che hai ricevuto. Airbnb non incassa la multa al posto tuo. Il testo pronto per l'avviso è più avanti, tra i messaggi già scritti.

Cosa fare se c'è un danno, una regola rotta o una richiesta ignorata

Per ognuna delle tre situazioni Airbnb prevede una strada diversa.

Se l'ospite fa un danno

1. Fotografa o filma il danno e procurati preventivi o ricevute della riparazione o della pulizia.
2. Entro 14 giorni dal check-out, manda la richiesta di risarcimento dal Centro Soluzioni.
3. L'ospite ha 24 ore per rispondere. Se non risponde, paga solo in parte o rifiuta, chiedi il rimborso con la Protezione danni per host di AirCover, e la richiesta passa all'assistenza di Airbnb.

La Protezione danni arriva fino a 3 milioni di dollari e copre casa, arredi e oggetti. In certi casi copre anche le pulizie straordinarie, per esempio per macchie, odore di fumo o ospiti in più non autorizzati. Non copre la normale usura né le pulizie del normale check-out, come bucato, piatti e spazzatura. Airbnb scrive che la Protezione danni non è un'assicurazione e consiglia di averne una tua.

Se l'ospite rompe una delle 7 regole

Qui la frase «Niente feste» di cui parlavo prima fa la differenza. Se sta nella regola Eventi e l'ospite organizza una festa, o ti scrive prima che vuole farla, puoi annullare senza costi per te. Se sta solo nella descrizione o nel libretto, non puoi.

Cosa fare, in ordine:

1. Controlla che sia una delle 7 regole impostate nell'annuncio, e non una richiesta.
2. Scrivi all'ospite nella chat di Airbnb e cita la regola, anche con la risposta rapida.
3. Salva i messaggi e le prove che hai, come le foto.
4. Contatta l'assistenza di Airbnb e chiedi come procedere.
5. Se l'ospite continua, o ti ha scritto prima che romperà la regola, annulla da Airbnb come ti indica l'assistenza.

Cosa non fare:

• non minacciare multe, perché non puoi farle;
• non spostare la conversazione su WhatsApp o al telefono;
• non citare una regola che sta solo nel libretto o su un cartello.

Se l'ospite ignora una richiesta

Piatti sul tavolo o asciugamani sparsi non sono una regola rotta. Non puoi annullare e non puoi fargli pagare niente: ci pensa chi pulisce, ed è il lavoro coperto dal costo delle pulizie. Se lo sporco va oltre il normale uso della casa, contatta l'assistenza di Airbnb. Se c'è un danno, segui i passi qui sopra. Nella recensione puoi raccontare com'era la casa all'uscita, con fatti precisi.

Evita il messaggio dopo il check-out con l'elenco di quello che l'ospite «ha dimenticato», perché non lo obbliga a niente e rischia di costarti la recensione. Se una richiesta viene ignorata spesso, rendila più facile, con un'etichetta su ogni cestino, un cesto per gli asciugamani o uno scolapiatti vicino al lavello.

Documenti e dati degli ospiti: l'eccezione italiana

Dal 20 novembre, salvo poche eccezioni, su Airbnb non puoi chiedere agli ospiti dati personali: telefono, email, indirizzo, documenti d'identità e foto, dati della carta o del conto, controlli sui precedenti, dati biometrici e sanitari.

In Italia, però, una parte di questi dati la chiede la legge. L'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza permette di dare alloggio solo a chi ha un documento d'identità. Obbliga anche a comunicare le generalità degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, ed entro 6 ore se il soggiorno dura al massimo 24 ore, sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Dal 2018 l'obbligo vale anche per chi affitta con contratti sotto i 30 giorni.

L'ospite va identificato guardandolo. Con la sentenza 9101 del 21 novembre 2025 il Consiglio di Stato ha rimesso in vigore la circolare del Capo della Polizia del 18 novembre 2024, che chiede il confronto «de visu» tra la persona e il documento. La sentenza non esclude un collegamento video all'ingresso, se verifica in quel momento che chi entra è il titolare del documento. Non bastano invece il documento mandato online e il codice della porta o della keybox spedito senza nessun controllo visivo.

Airbnb ammette la raccolta dei dati quando serve per rispettare la legge, anche con un link per il check-in online, a tre condizioni:

• scrivi nella sezione Richieste quali dati chiedi e perché, così l'ospite lo legge prima di prenotare;
• prendi solo i dati che la legge chiede;
• li conservi al sicuro e li cancelli in modo sicuro.

Puoi anche controllare il documento di persona al check-in, se lo scrivi nelle richieste, ma non tenerne una copia, salvo che rientri nelle eccezioni. La legge italiana chiede di comunicare i dati alla Questura, non di conservare la fotocopia. La lettura più prudente è usare i dati per la schedina di Alloggiati Web e non tenere copie che non ti servono.

Da noi, senza documenti inviati e check-in completato, l'ospite in appartamento non entra. Ricevute e sanzioni di Alloggiati Web le spiego nella guida alla normativa.

La frase pronta da mettere nell'annuncio

Copiala nella sezione Richieste e adatta le parti tra parentesi quadre a come lavori, perché deve dire il vero.

Documenti degli ospiti. La legge italiana (articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) ci obbliga a identificare gli ospiti e a comunicare i loro dati alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Per questo, prima dell'arrivo ti chiederemo i dati dei documenti d'identità [spiega come, per esempio con un link per il check-in online], e al check-in verificheremo che chi entra sia la persona del documento [di persona oppure in videochiamata]. Usiamo questi dati solo per questa comunicazione e non teniamo copie dei documenti.

In inglese:

Guest ID. Italian law (article 109 of the Consolidated Law on Public Security) requires us to identify our guests and to report their details to the police (Questura) within 24 hours of arrival, through the State Police portal Alloggiati Web. Before your arrival we will ask for the details of your ID documents [explain how, for example through an online check-in link], and at check-in we will check that the people entering match the documents [in person or by video call]. We use this information only for this legal requirement and we do not keep copies of the documents.

Se il tuo servizio di check-in online salva le foto dei documenti, controlla per quanto tempo le tiene e cambia l'ultima frase.

App, wi-fi, recensioni e consigli sul quartiere

La stessa politica tocca altre abitudini:

• le app per entrare senza chiavi vanno bene, ma se l'ospite lo chiede devi dargli un altro modo per entrare;
• le app facoltative per il soggiorno, come Sonos o Nest, vanno bene;
• il wi-fi non può chiedere l'email o altri dati per collegarsi, salvo negli hotel e nei resort;
• niente recensioni chieste su altri siti, per esempio Google, e niente questionari fuori da Airbnb, salvo negli hotel;
• puoi consigliare ristoranti, esperienze e negozi della zona, se sono facoltativi e se dici all'ospite quando ci guadagni, con una commissione o perché l'attività è tua;
• non puoi spingere l'ospite verso cose che non c'entrano con il soggiorno, come abbonamenti o presentazioni di multiproprietà.

Telefono ed email sono dati personali, quindi la conversazione resta nella chat di Airbnb.

Cartelli, libretto e messaggi: tutti i posti da controllare

Ogni regola e ogni richiesta deve stare nella sezione dedicata dell'annuncio al momento della prenotazione. Dopo non puoi aggiungere niente, né con un messaggio, né con un cartello, né a voce. Le regole però si nascondono in tanti posti. Controlla, casa per casa:

• la descrizione e le altre parti di testo dell'annuncio;
• le vecchie istruzioni per il check-out;
• il libretto di benvenuto, cartaceo o digitale;
• i cartelli sul frigo, sulla lavatrice, sulla porta, vicino al condizionatore e in bagno;
• i messaggi automatici prima dell'arrivo, durante il soggiorno e prima della partenza;
• le risposte salvate e i modelli di messaggio;
• il software con cui pubblichi la casa su più portali, perché le regole scritte lì possono finire su Airbnb;
• moduli, liberatorie e regolamenti da firmare;
• quello che dicono agli ospiti chi pulisce, chi consegna le chiavi e l'eventuale co-host.

I cartelli che spiegano come funzionano le cose restano, per esempio dove si accende il riscaldamento o come si apre il portone. Togli quelli con una regola o una richiesta che non sta nell'annuncio. Il cartello «Niente feste» può restare se ripete la regola Eventi.

Il libretto serve per wi-fi, elettrodomestici e consigli sul quartiere, e per le regole rimanda all'annuncio. I messaggi automatici possono ricordare una regola che c'è già, mai aggiungerne una. Per esempio, «non stendere i panni sul balcone» scritto nel messaggio di benvenuto è una regola nuova dopo la prenotazione, se non sta già nell'annuncio. Per i promemoria usa la risposta rapida con le regole della casa.

Poi avvisa chi pulisce e chi accoglie gli ospiti di non dire regole nuove a voce, e alla fine leggi l'annuncio come lo vede un ospite.

Contratti: i 4 casi in cui sono ammessi

Dal 20 novembre, in generale, non puoi chiedere all'ospite di firmare un contratto separato. Airbnb lo ammette solo in quattro casi:

1. lo chiede la legge o una regola del condominio, per esempio per la sicurezza dell'edificio;
2. serve per un servizio facoltativo, come il noleggio di una golf cart nell'esempio di Airbnb;
3. il soggiorno è mensile, cioè di 28 notti o più;
4. l'annuncio è Airbnb Luxe.

Per una casa a Roma il caso più probabile è il soggiorno da 28 notti in su. Per la legge italiana la locazione breve dura al massimo 30 giorni, e solo fino a 30 giorni il contratto non va registrato. Per soggiorni di qualche mese leggi la pagina sugli affitti transitori a Roma.

Se il contratto è ammesso:

• lo carichi nella sezione Contratti delle impostazioni dell'annuncio e ne scrivi le condizioni nell'annuncio;
• non ci metti dati personali, perché i contratti sono visibili a tutti;
• le firme le raccogli tu, perché Airbnb non obbliga l'ospite a firmare e non ti aiuta a far rispettare il contratto;
• tieni le prove, perché Airbnb può chiederti di dimostrare che rientri in uno dei quattro casi.

Se fai firmare a ogni ospite un modulo, una liberatoria o un regolamento e non rientri nei quattro casi, toglilo dal check-in. Su contratti e dati personali Airbnb è più severo che sul check-out: può sospendere o rimuovere l'annuncio e, se la violazione si ripete, l'account.

Cosa ti protegge davvero

Al posto del contratto ti proteggono le 7 regole impostate bene, perché se l'ospite ne rompe una puoi annullare senza costi. Per i danni ci sono il Centro Soluzioni e la Protezione danni di AirCover, con una tua assicurazione per quello che non coprono. Per le multe del condominio o del Comune ci sono l'avviso nelle richieste e la richiesta di rimborso dal Centro Soluzioni.

Come capire se il tuo annuncio è a rischio e come sistemarlo

Airbnb evidenzia nell'editor ogni richiesta fuori regola, con un consiglio per correggerla, e ti manda un'email. Puoi correggere la richiesta, cancellarla o fare ricorso.

Puoi controllare da solo prima della segnalazione. Per ogni richiesta chiediti:

• se la farebbe chi pulisce: allora va tolta;
• se limita un servizio dell'annuncio: allora togli la richiesta o togli il servizio;
• se minaccia un costo o una penale: allora va cancellata;
• se chiede dati personali, un contratto o una registrazione su un altro sito: allora deve rientrare in un'eccezione, scritta con il motivo;
• se ti serve per proteggere la casa: allora valuta se può diventare una delle 7 regole.

Se lasci le richieste come sono, Airbnb procede per gradi. Prima ti spiega la politica, ti chiede di aggiornare l'annuncio e ti manda degli avvertimenti. Se la violazione continua, può mostrare agli ospiti un avviso sull'annuncio, per esempio «Include richieste sulla pulizia», ridurre la visibilità della casa nelle ricerche o prendere altre misure previste dai Termini del servizio.

Se ricevi la segnalazione:

1. leggi il consiglio di Airbnb sulla richiesta evidenziata;
2. decidi se riscriverla, cancellarla o fare ricorso;
3. se la riscrivi, usa le versioni ammesse e il check-out di questa guida;
4. se fai ricorso, spiega il motivo locale con fatti e documenti;
5. salva e guarda l'annuncio come lo vede un ospite, per controllare che non ci siano avvisi.

Le eccezioni locali

Per giudicare una richiesta Airbnb guarda il tipo di alloggio, il tipo di soggiorno e il contesto del posto, e può fare eccezioni. I suoi esempi sono i contenitori a prova di animali dove ci sono gli orsi e le docce più brevi dove ci sono restrizioni dell'acqua per la siccità.

Un'eccezione regge se nasce da una condizione vera del posto e non da una tua preferenza. Scrivi il motivo nella richiesta, chiedi il minimo e tieni la prova, per esempio un'ordinanza del Comune. Quando la condizione finisce, togli la richiesta.

Gli esempi di Airbnb non riguardano l'Italia, e le sue pagine non dicono come verranno giudicate le richieste legate ai regolamenti di condominio o alla Questura. Lo vedremo dalle prime segnalazioni dopo il 20 novembre.

Messaggi e avvisi già scritti

Questi testi ripetono cose che stanno già nell'annuncio. Adattali alla tua casa.

Avviso per le regole del condominio o del Comune

Va nella sezione Richieste, prima della prenotazione.

Regole del palazzo. Il regolamento del condominio [scrivi la regola, per esempio: vieta di lasciare sacchi di rifiuti sul pianerottolo e nell'androne]. Per rispettarlo ti chiediamo di [cosa deve fare l'ospite, per esempio: lasciare i rifiuti nei cestini della cucina]. Se la regola non viene rispettata, il condominio può applicare al proprietario una sanzione di [importo]. In quel caso te ne chiederemo il rimborso tramite il Centro Soluzioni di Airbnb, con i documenti della sanzione.

Promemoria per gli orari di silenzio

Da mandare durante il soggiorno, solo se gli orari di silenzio sono impostati come regola.

Ciao [nome], un piccolo promemoria: dalle [ora] alle [ora] valgono gli orari di silenzio indicati nelle regole della casa, perché i vicini abitano qui tutto l'anno. Grazie, e scrivimi se ti serve qualcosa.

Messaggio il giorno prima del check-out

Funziona se la chiusura a chiave è impostata come regola.

Ciao [nome], domani è il giorno del check-out, entro le [ora]. I passaggi per l'uscita li trovi nella sezione Regole della casa e richieste della tua prenotazione. Ricordati di chiudere a chiave e di lasciare le chiavi [dove]. Buon viaggio.

La lista da fare prima del 20 novembre

Le prenotazioni già fatte restano con le regole vecchie. Per quelle nuove l'annuncio deve essere già a posto il 20 novembre. Questa è la lista completa, nell'ordine in cui conviene farla:

1. Copia in un elenco tutto quello che chiedi agli ospiti, ovunque sia scritto.
2. Per ogni voce decidi se è una delle 7 regole, una richiesta da tenere, una da riscrivere o una da cancellare.
3. Imposta tutte e 7 le regole, con gli orari di silenzio del condominio, il numero di animali e il posto delle chiavi.
4. Riscrivi il check-out con il testo pronto.
5. Cancella multe, penali e costi extra per servizi già nell'annuncio, e aggiungi l'avviso per le multe del condominio o del Comune.
6. Togli contratti, moduli e liberatorie fuori dai quattro casi ammessi.
7. Togli le richieste di telefono, email e altri dati. Lascia i dati del documento per Alloggiati Web, con la frase pronta.
8. Controlla app, wi-fi e richieste di recensioni fuori da Airbnb.
9. Sistema cartelli, libretto, messaggi automatici e risposte salvate.
10. Parla con chi pulisce del lavoro in più e, se serve, aggiorna il costo delle pulizie.
11. Salva, apri l'annuncio come lo vede un ospite e leggi le regole dall'inizio alla fine.
12. Dopo il 20 novembre controlla email ed editor per le segnalazioni, poi ricontrolla l'annuncio una volta al mese e ogni volta che cambi i messaggi automatici.

Domande frequenti

Da quando valgono le nuove regole della casa di Airbnb?

Airbnb ha cambiato l'editor degli annunci il 20 ottobre 2026. La nuova politica sulle regole della casa e sulle richieste ragionevoli vale per le prenotazioni fatte dal 20 novembre 2026, mentre quelle fatte prima restano con le regole precedenti.

Quali sono le 7 regole della casa standard di Airbnb?

Numero massimo di ospiti, orari di silenzio, eventi, animali domestici, fumo (compresi svapo e sigarette elettroniche), fotografie commerciali e chiusura a chiave al check-out. Sono le uniche regole che l'ospite è obbligato a rispettare: tutto il resto è una richiesta.

Su Airbnb posso ancora chiedere il documento agli ospiti in Italia?

Sì. Airbnb vieta di chiedere documenti e dati personali, salvo quando lo chiede la legge. In Italia l'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza obbliga a identificare gli ospiti e a comunicarli alla Questura su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo. Nella sezione Richieste dell'annuncio devi scrivere quali dati chiedi e perché.

Posso far pagare una multa all'ospite che fuma o porta persone in più?

No, per le prenotazioni dal 20 novembre 2026 Airbnb vieta multe e penali agli ospiti. Se l'ospite rompe una delle 7 regole puoi annullare la prenotazione senza costi. Per un danno chiedi il risarcimento dal Centro Soluzioni entro 14 giorni dal check-out, e se l'ospite non paga passi alla Protezione danni di AirCover.

Posso chiedere agli ospiti di portare fuori la spazzatura?

No. Portare i rifiuti fuori casa è uno dei lavori da addetto alle pulizie che Airbnb non permette di chiedere. Puoi chiedere di dividere i rifiuti nei cestini dentro casa. A Roma cassonetti e porta a porta toccano a chi pulisce.

Fonti

Pagine lette e controllate il 22 ottobre 2026.

Airbnb

• Airbnb, Modifiche importanti alle regole della casa (20 ottobre 2026): https://www.airbnb.it/resources/hosting-homes/a/important-changes-to-house-rules-21
• Airbnb, Centro assistenza, Regole della casa e richieste ragionevoli: https://www.airbnb.it/help/article/4168
• Airbnb, Centro assistenza, Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall'host: https://www.airbnb.it/help/article/4169
• Airbnb, Centro assistenza, Aggiungere regole locali all'annuncio: https://www.airbnb.it/help/article/4186
• Airbnb, Centro assistenza, Regole di base per gli ospiti di alloggi: https://www.airbnb.it/help/article/2894
• Airbnb, Centro assistenza, Protezione danni per host: https://www.airbnb.it/help/article/279

Norme e sentenze italiane

• Normattiva, Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (regio decreto 773 del 1931), articolo 109: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:regio.decreto:1931-06-18;773~art109
• Consiglio di Stato, sezione III, sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025: https://mdp.giustizia-amministrativa.it/visualizza/?nodeRef=&schema=cds&nrg=202505732&nomeFile=202509101_11.html&subDir=Provvedimenti
• Polizia di Stato, portale Alloggiati Web: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
• Agenzia delle Entrate, le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
• AMA Roma, raccolta differenziata: https://www.amaroma.it/cittadini/raccolta-differenziata/

Stampa

• ABC News, Airbnb's new rules limit cleaning chores for guests (21 ottobre 2026): https://abcnews.com/GMA/Travel/airbnbs-new-rules-limit-cleaning-chores-guests/story?id=137456832

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Come è nata questa guida: l'intelligenza artificiale mi ha aiutato a leggere le pagine ufficiali di Airbnb, la sentenza del Consiglio di Stato e le norme italiane, e a scrivere il testo. I fatti sono controllati sulle fonti elencate sopra, l'ultima volta il 22 ottobre 2026. Le politiche di Airbnb possono cambiare: prima di modificare l'annuncio guarda anche il Centro assistenza. Prossima revisione: dicembre 2026.