Quanto costa un property manager a Roma nel 2026: percentuali, base di calcolo e costi extra

In breve. A Roma un property manager di affitti brevi si paga di solito con una percentuale sugli incassi. Le fasce pubblicated da siti di settore italiani vanno dal 20% al 28-30% per il servizio completo e dal 10% al 15% per la sola gestione online. I gestori romani che oggi scrivono una cifra sul proprio sito indicano da un 15% "a partire da" fino a una fascia del 20-35%. Per confrontare due offerte guarda anche la base di calcolo (lordo o netto delle commissioni dei portali), l'IVA e i costi che restano a tuo carico, come pulizie e biancheria.

Quando un proprietario mi chiede "quanto costa?", rispondo con un'altra domanda: percentuale di cosa? Due gestori che scrivono entrambi 20% possono farti pagare cifre molto diverse, perché cambia l'importo su cui il 20% si calcola. Qui sotto trovi i prezzi che i gestori e i siti di settore hanno scritto online, ognuno con fonte, link e data, e un esempio di calcolo con gli stessi numeri applicati a tre basi diverse.

Come abbiamo raccolto i dati: il 30 settembre 2026 abbiamo letto le pagine dei gestori romani e dei siti di settore citati e riportato solo le cifre che vi compaiono. Dove un gestore non pubblica il prezzo, lo scriviamo. Le percentuali sono indicative, cambiano da immobile a immobile e nessuna impegna il gestore che la cita.

Quanto costa un property manager a Roma?

Non esiste un listino ufficiale: ogni gestore fissa il suo prezzo e molti lo definiscono solo dopo aver visto l'immobile. Le stesse fasce si ripetono su più siti, quindi sono stime di settore, senza valore di rilevazione di mercato.

Fasce indicative pubblicate da siti di settore italiani

Gestori di Roma che pubblicano il prezzo o la base di calcolo

Dalle tabelle escono tre cose. Parecchi gestori romani non pubblicano la percentuale. Chi la pubblica usa basi diverse. E un 15% "a partire da" e un 17% fisso non si confrontano senza sapere cosa comprendono.

Su cosa si calcola la percentuale? I quattro modelli di compenso

Due parole per intendersi. Il lordo è tutto ciò che pagano gli ospiti. Il netto dei portali è quello che resta dopo la commissione di Airbnb o Booking. Da qui nascono quattro modi di pagare un gestore.

Esiste anche un modello misto: un canone fisso e una percentuale più bassa. Attivita24 lo descrive con una quota variabile dell'8-15% e Homy Host, a Roma, con il 10% più 900 euro all'anno.

Come passare dal netto al lordo. Percentuale sul netto × (1 meno la commissione del portale) = percentuale equivalente sul lordo. Con il portale al 15,5%, un 17% sul netto vale circa il 14,4% del lordo. Al contrario, un 15% sul lordo corrisponde a circa il 17,8% sul netto. Servizi diversi possono giustificare percentuali diverse, ma per confrontare due offerte serve la stessa unità di misura.

Quanto cambia la base di calcolo? Un esempio con gli stessi numeri

Questo è un esempio con cifre ipotetiche, non i dati di un appartamento reale. Le ipotesi:

• Un bilocale a Roma in cui, in un mese, gli ospiti pagano 3.000 euro in tutto.
• Commissione del portale al 15,5%: 465 euro. È la commissione unica che Airbnb applica dal 13 ottobre 2026.
• Otto cambi ospite al mese, con pulizie e biancheria a 55 euro per cambio, quindi 440 euro pagati dal proprietario. La cifra sta dentro le fasce riportate più sotto (40-70 euro di pulizie per un bilocale, 5-15 euro di biancheria).
• Percentuale del gestore uguale nei tre casi, 20%, con IVA al 22% sul compenso.
• Restano fuori consumi, manutenzioni e imposte sul reddito.

"Ti restano" è l'incasso di 3.000 euro meno la commissione del portale, meno il compenso con IVA, meno pulizie e biancheria. Le cifre sono arrotondate all'euro.

Con la stessa percentuale la differenza tra il primo e il terzo caso è di circa 221 euro al mese, più di 2.600 euro l'anno. Con l'IVA compresa il compenso pesa il 24,4% dell'incasso lordo nel primo caso e il 17,0% nel terzo. Un gestore che calcola sul netto può chiedere una percentuale più alta, e allora il vantaggio si riduce o sparisce. Il confronto si fa quindi in euro, sul tuo caso, guardando quanto ti resta a fine mese.

Quali costi si aggiungono alla percentuale?

La percentuale remunera il lavoro del gestore. I costi vivi dell'immobile seguono regole che cambiano da contratto a contratto. Queste sono le voci più comuni e le cifre pubblicate.

Con la commissione unica di Airbnb cambia il peso della percentuale del gestore. Se la calcola sul lordo, il compenso resta lo stesso mentre a te arriva meno. Se la calcola sul netto dei portali, scende insieme all'incasso. Nell'articolo sulla commissione Airbnb al 15,5% dal 13 ottobre trovi i conti sul prezzo a notte.

L'IVA si aggiunge alla percentuale?

Dipende da come è inquadrato il gestore. Un gestore in regime ordinario fattura il compenso con IVA al 22%: un 20% più IVA costa il 24,4% dell'importo su cui è calcolato. Un gestore in regime forfettario non espone l'IVA in fattura, come spiega Flextax. Un privato che affitta in cedolare secca di norma non può detrarre l'IVA che paga, quindi per lui è un costo in più. Il tuo commercialista ti dice come si applica al tuo caso.

Il consiglio pratico è chiedere se la percentuale è "più IVA" o "IVA inclusa": Attivita24 raccomanda di scriverlo nel preventivo. Il problema è vecchio: già nel 2018 Hostplace spiegava che un "30% tutto incluso" valeva più o meno un 25% più IVA.

Come confrontare due preventivi?

Metti le due proposte una accanto all'altra e fai sei domande, sempre per iscritto.

1. La percentuale si applica al lordo, al netto dei portali o al netto delle spese operative?
2. È più IVA o IVA inclusa?
3. Chi paga pulizie e biancheria, e a che costo? Ci sono ricarichi?
4. Ci sono costi di avvio o canoni fissi, oltre alla percentuale?
5. Cosa cambia se il portale aumenta la sua commissione?
6. Ricevo un rendiconto che mostra incassi, commissioni dei portali, spese e compenso, voce per voce?

Poi rifai il calcolo dell'esempio con i numeri del tuo appartamento. Il dato che conta è quanto ti resta ogni mese. Le altre verifiche da fare prima di firmare sono nella guida su come scegliere un property manager affidabile a Roma.

Quanto costa Pro Pro Manager?

La nostra soluzione si paga a percentuale sugli incassi: paghi quando incassi. Foto professionali, annuncio, home staging iniziale e avvio burocratico non si pagano in anticipo, come scritto nella pagina Servizi: l'investimento iniziale è a carico nostro. Facciamo anche da sostituto d'imposta e hai un portale dedicato per vedere i numeri.

La percentuale e la base di calcolo dipendono dal tuo immobile, quindi qui non scriviamo una cifra: te le indichiamo in un preventivo dopo aver visto l'appartamento. Puoi chiederlo dalla pagina Contatti. Per capire cosa comprende il servizio leggi la pagina sul property manager a Roma; se il tuo annuncio è su Airbnb c'è anche quella sulla gestione Airbnb a Roma.

Domande frequenti

Quanto costa in media un property manager per affitti brevi a Roma?

Non esiste un prezzo unico. Le fasce indicative dei siti di settore vanno dal 20% al 28-30% per il servizio completo e dal 10% al 15% per la sola gestione online. I gestori romani che oggi pubblicano una cifra indicano da un 15% "a partire da" a un 17% sul netto dei portali, fino a una fascia del 20-35%. La percentuale finale dipende dal servizio e dall'immobile.

La percentuale del property manager si calcola sul lordo o sul netto?

Dipende dal gestore. Alcuni la applicano al lordo, cioè a tutto ciò che pagano gli ospiti, altri al netto delle commissioni dei portali, altri ancora anche al netto di pulizie e manutenzioni. Nell'esempio di questa guida, con lo stesso 20%, il compenso passa da 600 a 419 euro al mese prima dell'IVA. Chiedi sempre la base di calcolo per iscritto.

Le pulizie sono comprese nella percentuale?

Dipende dal contratto. Per alcuni siti di settore il servizio completo le include, per altri restano quasi sempre fuori. Un intervento costa indicativamente da 30 a 100 euro in base alla metratura, più 5-15 euro di biancheria a cambio. Chiedi chi le paga e se sono previsti ricarichi.

L'IVA si aggiunge alla percentuale?

Se il gestore è in regime ordinario, sul compenso si applica l'IVA al 22%, quindi un 20% più IVA vale il 24,4%. Un gestore in regime forfettario non la espone in fattura. Chiedi se la percentuale indicata è più IVA o IVA inclusa.

Ci sono costi di attivazione?

Dipende. Alcuni gestori dichiarano zero costi di attivazione e zero anticipi, altri chiedono una somma una tantum per foto, testi e serrature smart. Da noi foto professionali, annuncio, home staging iniziale e avvio burocratico non si pagano in anticipo.

Cambia qualcosa con la commissione unica Airbnb del 15,5%?

Sì, cambia quanto ti resta. Dal 13 ottobre 2026 Airbnb trattiene il 15,5% agli host dello Spazio Economico Europeo. Se la percentuale del gestore è calcolata sul lordo, il compenso resta lo stesso mentre a te arriva meno. Se è calcolata sul netto dei portali, scende insieme all'incasso. Conviene rifare i conti insieme al gestore.

Un canone garantito conviene più di una percentuale?

Ti dà una cifra fissa e prevedibile, ma secondo Attivita24 spesso è inferiore al potenziale di una gestione a performance. Conviene se preferisci la stabilità al massimo rendimento.

Fonti

• Hostmate, Property manager: cos'è, cosa fa e quanto costa nel 2026 (pubblicato il 10 giugno 2026, aggiornato il 24 settembre 2026): https://hostmate.it/property-manager-cosa-fa/
• Cartello.it, Affitti brevi e gestione immobile: fai-da-te o property manager (aggiornato il 23 giugno 2026): https://www.cartello.it/casa-e-immobili/affitti-brevi-property-manager/
• Lodgify, Dare in gestione casa vacanze (23 giugno 2026): https://www.lodgify.com/blog/it/gestione-casa-vacanze/
• Attivita24, Property management per locazioni brevi: fee e margini (10 maggio 2026): https://www.attivita24.com/blog/property-management-per-locazioni-brevi-fee-e-margini
• Dott.House, Costi pulizie affitti brevi (11 luglio 2026): https://www.dotthouse.ai/blog/costi-pulizie-affitti-brevi/
• Aeterna, Gestione affitti brevi a Roma (consultato il 30 settembre 2026): https://aeterna.house/
• Futura Case Vacanze, Gestione case vacanze Roma (consultato il 30 settembre 2026): https://www.gestionecasevacanzeroma.com/
• Propert, Gestione affitti brevi a Roma (pagina modificata il 16 settembre 2026): https://propert.it/
• VD Property Manager, Gestione affitti brevi a Roma (pagina modificata il 25 agosto 2026): https://www.vdpropertymanager.it/
• De Chiara Property Management, Servizi (pagina modificata il 30 giugno 2026): https://www.dechiarapropertymanagement.it/it/servizi
• Homy Host, Tariffe (pagina aggiornata il 22 dicembre 2023): https://www.gestionecasevacanzeroma.it/tariffe/
• Airbnb Resource Center, Simplifying service fees on Airbnb (aggiornato il 24 agosto 2026): https://www.airbnb.com/resources/hosting-homes/a/simplifying-service-fees-on-airbnb-771
• Booking.com Partner Hub, Understanding our commission: https://partner.booking.com/en-us/help/commission-invoices-tax/commission/understanding-our-commission
• Flextax, Fattura per il property manager in regime forfettario: https://flextax.it/commercialisti-online/fattura-property-manager/
• Hostplace, 20 per cento tutto incluso, sei proprio sicuro che sia così? (3 novembre 2018): https://www.hostplace.it/it/blog/8/20_per_cento_tutto_incluso,_sei_proprio_sicuro_che_sia_cosi.php

Come abbiamo scritto questa guida: la bozza è stata preparata con strumenti di intelligenza artificiale, e norme e cifre sono state controllate sulle fonti indicate sopra. Le cifre dei gestori sono quelle scritte sui loro siti alle date indicate e possono cambiare. Aggiornata al 30 settembre 2026. Prossima revisione: dicembre 2026.