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Contratto transitorio motivazioni: quali valgono a Roma, quanto dura e quale cedolare paghi

Di Gianluca Biondi, co-fondatore di Pro Pro Manager · Pubblicato il 5 novembre 2026 · 11 minuti di lettura

Proprietario sorpreso con la mano sulla fronte accanto a un contratto transitorio con il timbro rosso 4+4, tetti e cupola di Roma sullo sfondo, scritta Rischi un 4+4

In breve. Il contratto transitorio è un affitto di al massimo 18 mesi, legato a un'esigenza temporanea tua o dell'inquilino. A Roma le motivazioni valide sono quelle degli accordi territoriali del 2023 e, sopra i 30 giorni, vanno provate con un documento. Se il contratto rispetta l'accordo, la cedolare secca è del 10%. Regole controllate il 5 novembre 2026.

Una proprietaria aveva appena rimesso a nuovo il suo appartamento, lo affittava con il transitorio ed è venuta da noi perché qualcuno se ne occupasse. Secondo la nostra esperienza capita spesso: chi ci chiede un transitorio non ha neanche considerato l'affitto breve, perché quel mercato non lo conosce ancora. E lo vuole fare su case che con i turisti renderebbero bene. Prima di firmare, però, devi sapere quali motivazioni accetta Roma e quali tasse paghi.

Cos'è il contratto transitorio e quanto può durare?

Il contratto transitorio è una locazione abitativa di al massimo 18 mesi, ammessa solo per un'esigenza temporanea del proprietario o dell'inquilino. La base è l'articolo 5 della legge 431/1998, secondo cui un decreto fissa «le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria». Quel decreto è il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) del 16 gennaio 2017, uscito in Gazzetta Ufficiale il 15 marzo 2017. Il suo articolo 2, comma 1, dice che questi contratti «hanno durata non superiore a diciotto mesi».

Il decreto non fissa un minimo, e il contratto tipo dell'Allegato B si compila in mesi o in giorni. Sopra i 30 giorni, però, la motivazione va provata con documenti (comma 4) e il canone sta nelle fasce dell'accordo locale (comma 2). Gli accordi possono spostare quelle fasce «fino ad un massimo del 20 per cento».

Quali motivazioni valgono per un contratto transitorio a Roma?

Le motivazioni valide per un contratto transitorio a Roma sono quelle elencate negli accordi territoriali depositati in Comune. Il decreto del 2017 indica la direzione: esigenze legate alla «mobilità lavorativa», allo studio, alla formazione e alla ricerca di lavoro. Secondo il sito di Roma Capitale, per Roma oggi valgono due accordi. Il primo, firmato da dodici associazioni tra cui Confedilizia e Sunia, è del 25 luglio 2023. Il secondo, firmato da Confabitare, Unioncasa e Assocasa, è del 7 agosto 2023. Per il proprietario entrambi ammettono, per esempio, la casa che gli servirà alla scadenza, per sé, per i figli o per i genitori. I motivi sono il trasferimento temporaneo per lavoro, il matrimonio di un figlio, il rientro dall'estero e un altro evento certo a data fissa. Per il contratto transitorio basta la motivazione di una sola delle due parti.

Quali esigenze dell'inquilino accettano gli accordi di Roma?

Le esigenze dell'inquilino accettate a Roma sono di più, e qui i due accordi non coincidono del tutto. Entrambi ammettono il lavoro a tempo determinato di chi risiede in un altro comune, l'acquisto di una casa, i lavori che rendono inutilizzabile la sua abitazione e la campagna elettorale. Tutti e due chiudono l'elenco con un «evento certo a data prefissata». Le differenze pesano su chi lavora fuori sede. L'accordo del 25 luglio vale «sia per lavoratori autonomi che subordinati». Il secondo (7 agosto 2023) è quello di Confabitare: esclude autonomi, liberi professionisti e dipendenti a tempo indeterminato, ma aggiunge cure o assistenza per sé o per i familiari, ricerca di lavoro e studenti Erasmus. Per esempio, un dipendente a tempo indeterminato mandato a Roma per 12 mesi non rientra nella voce sul lavoro di Confabitare. Prima di firmare controlla quale accordo usi e in quale voce sta il tuo inquilino.

Cosa rischia il proprietario se la motivazione è debole?

Il proprietario con una motivazione debole rischia che il transitorio diventi un contratto ordinario da 4 anni più 4. Lo prevede l'articolo 2, comma 6, del decreto del 16 gennaio 2017: i contratti «sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998». Succede se non si rispettano le regole dei commi 1, 2, 4 e 5 su durata, canone, motivazione e casi non previsti. Un secondo rischio sta nell'articolo 3 del contratto tipo. Se riprendi la casa dicendo che ti serve per un uso preciso e, senza giustificato motivo, non la usi così entro 6 mesi, l'inquilino può riavere il contratto con la durata del 4+4. In alternativa ha diritto a un risarcimento di 36 mensilità dell'ultimo canone. Per esempio, con 1.000 euro al mese sono 36.000 euro.

Come si scrive una motivazione che regge?

Una motivazione regge quando racconta un'esigenza vera e ha un documento con le stesse date del contratto transitorio. Il decreto MIT (articolo 2, comma 4) chiede «una specifica dichiarazione» dell'esigenza, provata con documenti sopra i 30 giorni. Scrivi quella che l'inquilino ha davvero: se nel contratto c'è lo studio e la persona lavora, quella riga è la prima che può essere contestata. Ecco un esempio ipotetico, con nomi e date inventati.

  • Debole: «il conduttore ha esigenze di lavoro temporanee», senza documenti.
  • Solida: «il conduttore, residente a Bari, ha un contratto a tempo determinato con Alfa Srl presso la sede di Roma dal 1° febbraio al 31 ottobre 2027, come da contratto allegato».

Nel secondo caso la fine dell'affitto coincide con la fine del lavoro. Se la motivazione del contratto transitorio non è in nessuna voce dell'accordo, o è difficile da documentare, il comma 5 prevede l'assistenza delle associazioni firmatarie, che a Roma attestano il supporto dato.

Quale cedolare secca si paga sul transitorio a Roma?

Sul transitorio a Roma la cedolare secca è del 10%, se il contratto rispetta l'accordo territoriale. Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate, l'aliquota normale è del 21% sul canone annuo, e la scheda è aggiornata al 29 maggio 2026. Il motivo è semplice: il 10% vale per il canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative, e Roma è nell'elenco. Le istruzioni del 730/2026 precisano che l'aliquota ridotta vale «anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi».

Se firmi il contratto transitorio senza l'assistenza di un'associazione, per il 10% serve l'attestazione di una delle firmatarie. Per esempio, su 12.000 euro di canone in un anno la cedolare al 10% è di 1.200 euro, al 21% di 2.520 euro. La cedolare non si può scegliere se l'inquilino è un'impresa o un professionista che affitta per lavoro, anche se in casa vive un dipendente. Le aliquote dell'affitto breve sono nella guida sulla cedolare secca degli affitti brevi nel 2026.

Quanto paghi se non scegli la cedolare secca?

Senza cedolare paghi imposta di registro, bollo e IRPEF con le addizionali. Secondo l'Agenzia delle Entrate, un affitto sopra i 30 giorni va registrato entro 30 giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente. Il registro è il 2% del canone annuo per il numero di annualità, con almeno 67 euro il primo anno. Il bollo costa 16 euro ogni 4 facciate, e comunque ogni 100 righe. Sui 12.000 euro dell'esempio il registro vale 240 euro, e nel contratto tipo l'inquilino ne paga metà (Allegato B, articolo 7). Sul contratto transitorio non hai gli sconti del 30% del canone concordato, né sull'IRPEF né sul registro. Il motivo sta nell'articolo 8, comma 3, della legge 431/1998. L'IMU invece si paga al 75% anche sui transitori conformi all'accordo, come scrive Roma Capitale nell'interpello n. 3 del 2024. Se scegli la cedolare dopo la registrazione, registro e bollo già pagati non tornano indietro.

Il transitorio a Roma conviene o no?

Il transitorio a Roma conviene, secondo la nostra esperienza, nelle zone universitarie lontane dal centro e sulle case poco adatte ai turisti. Penso al proprietario che non vuole rinnovare la casa o spenderci, in una zona che non è il massimo. Le zone fuori dal centro ma ben collegate dalla metro vanno invece bene per l'affitto breve. Dove la zona è buona possiamo riarredare la casa e fare home staging, e con l'affitto breve c'è l'opportunità di guadagnare il doppio.

Secondo me, con l'affitto breve la proprietaria della casa rimessa a nuovo poteva guadagnare il doppio di quanto faceva con il transitorio. Per questo motivo abbiamo accompagnato la casa fino alla fine dell'ultimo contratto transitorio, poi l'abbiamo messa in affitto breve. Le regole dei soggiorni brevi sono nella guida sulla normativa degli affitti brevi a Roma nel 2026. Un transitorio dura fino a 18 mesi, un soggiorno breve al massimo 30 giorni.

Come si trova un inquilino per il transitorio a Roma?

Un inquilino per il contratto transitorio si trova cercando tra le persone che hanno una motivazione prevista dagli accordi di Roma. Sono, per esempio, lavoratori a tempo determinato residenti in un altro comune, persone che hanno comprato casa o la stanno ristrutturando e, secondo l'accordo di Confabitare, studenti Erasmus o borsisti. Quando un proprietario ci affida un transitorio, cerchiamo e selezioniamo gli inquilini sui portali, il tipo di persona che vuole il proprietario. Prima della firma controlla questi punti.

  • L'esigenza dell'inquilino sta in una voce dell'accordo che usi.
  • Il documento ha date compatibili con la fine del contratto, entro 18 mesi.
  • Il canone sta nelle fasce dell'accordo, se vuoi la cedolare al 10%.
  • A firmare è la persona e non la sua azienda, sempre per la cedolare.

Nel contratto tipo (nota 8) il deposito cauzionale arriva al massimo a 3 mesi di canone.

Come lavoriamo noi sugli affitti transitori a Roma?

Pro Pro Manager lavora a Roma dal 2021. Seguiamo affitti transitori da 6 a 18 mesi, per motivi di lavoro fuori sede e soggiorni medi. Prima di prendere una casa valutiamo se può rendere davvero, e se rende di più con il transitorio o con l'affitto breve.

È il primo conto che facciamo: secondo la nostra esperienza, chi ci chiama per un transitorio spesso quello dell'affitto breve non l'ha mai fatto. Se la casa resta in transitorio, selezioniamo gli inquilini e seguiamo il rapporto con loro per tutta la durata del contratto. Per te c'è un solo referente, dentro un team di oltre 20 persone. Quali passaggi seguiamo noi e quali restano a te, dal contratto alla registrazione, lo scriviamo nella proposta. I dettagli sono nella pagina sui nostri affitti transitori a Roma e in quella dei servizi.

Domande frequenti

Quali motivazioni servono per un contratto transitorio a Roma?

Per un contratto transitorio a Roma serve un'esigenza temporanea elencata in uno dei due accordi territoriali firmati nel 2023 e depositati in Comune. Basta l'esigenza di una sola delle due parti. Per il proprietario valgono il trasferimento temporaneo per lavoro, il matrimonio di un figlio, il rientro dall'estero e un altro evento certo a data fissa. Per l'inquilino valgono, per esempio, il lavoro a tempo determinato di chi risiede in un altro comune, l'acquisto di una casa e i lavori nella sua abitazione. L'esigenza va scritta nel contratto e, sopra i 30 giorni, provata con un documento allegato, secondo l'articolo 2, comma 4, del decreto MIT del 16 gennaio 2017.

Quanto dura al minimo e al massimo un contratto transitorio?

Un contratto transitorio dura al massimo 18 mesi, secondo l'articolo 2, comma 1, del decreto MIT del 16 gennaio 2017. Il decreto non fissa un minimo, e il contratto tipo si può compilare anche in giorni. Fino a 30 giorni il canone è libero e l'esigenza non va provata con documenti. Sopra i 30 giorni servono il canone dell'accordo e la prova scritta. L'accordo di Roma firmato da Confabitare regola i transitori da più di 30 giorni a 18 mesi, e le istruzioni del 730/2026 parlano di transitori da 1 a 18 mesi. Se le regole non sono rispettate, il contratto può diventare un 4+4.

Posso usare la cedolare secca sul contratto transitorio?

Sì, sul contratto transitorio a Roma puoi scegliere la cedolare secca al 10%, se il canone rispetta l'accordo territoriale. Secondo le istruzioni del modello 730/2026 dell'Agenzia delle Entrate, l'aliquota ridotta vale «anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi». Se il contratto non è assistito, serve l'attestazione di un'associazione firmataria; senza i requisiti l'aliquota è del 21%. Per esempio, su 12.000 euro di canone annuo paghi 1.200 euro invece di 2.520. La cedolare non vale se l'inquilino è un'impresa o un professionista che affitta per lavoro. Dal 1° gennaio 2027 le stesse aliquote sono nell'articolo 203 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026.

Il transitorio conviene più dell'affitto breve?

Il transitorio conviene più dell'affitto breve, secondo la nostra esperienza, quando la casa sta in una zona universitaria lontana dal centro di Roma e non è adatta ai turisti. Vale anche quando il proprietario non vuole rinnovarla o spenderci sopra. Conviene meno nelle zone buone e in quelle fuori dal centro ma collegate bene dalla metro: lì, con arredo nuovo e home staging, l'affitto breve può rendere anche il doppio. Un transitorio dura fino a 18 mesi, un soggiorno breve al massimo 30 giorni. In ogni caso il transitorio richiede un'esigenza vera e documentata, altrimenti rischia di diventare un 4+4, come prevede il decreto MIT del 16 gennaio 2017 (articolo 2, comma 6) quando le regole non sono rispettate.

Fonti

Sono le fonti della guida al contratto transitorio e alle sue motivazioni. Pagine lette il 5 novembre 2026.

Come è nato questo articolo: l'intelligenza artificiale mi ha aiutato a raccogliere le fonti e a scrivere il testo, partendo dalle mie risposte del 4 novembre 2026. Le regole le ho controllate sulle fonti sopra il 5 novembre 2026. Prossima revisione: febbraio 2027.

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